一季度行业销售同比减少1.43%，上市公司主营业务增长、净利润增长放缓。受宏观调控调控影响，一季度商品房销售面积同比减少1.43%，导致上市公司净利润增长放缓。

　　但近两周全国各地的销量有所回升，随着5月季节性回暖，短期内可能会刺激销售。近两周全国楼市有所回暖，特别是最后一周回暖迹象明显，总体环比回升12%左右。尤其是北京供销两旺，楼市逐步回暖；天津商品房成交价格持续上涨；深圳价格下跌，但成交量大幅上涨123%；广州预售增加；厦门楼市成交价格回升7.44%。

　　各地房展会降价带来销售上涨，现在的需求以自住为主，自住需求是否能支撑市场稳定有待观察。福州房展会的楼盘普遍打折且力度较大，促使销售量升价跌；深圳5.1房展会降价促销，效果稍好，但观望依旧浓重；上海房展没有普遍降价，参观人数下降三成的同时，房屋销售量大幅下跌60%。

　　土地市场虽陷入调整，但热门地段依然成交活跃。土地市场冷暖不一，深圳土地频频流拍，振业地产在4月8号以2006年的价格水平拿下龙岗一处地块，上海土地市场4月9号拍卖遇冷，但是南京江北地块在4月28日拍出高价，江宁地价每平米张600元，乌鲁木齐4月21日诞生地王，

　　近期政府调控行为有暗松可能。最近发改委网站上出的报告房价二季度有上涨压力，后因敏感撤销了此报告，但后来的中科院的蓝皮书又重申了此观点，政府的意图似乎—不希望房市大跌。

　　风险提示：观望气氛依旧浓重，上市公司无法顺利完成销售；资金链紧张，销售无法回款，缺少开发资金；土地成本和建安成本不断上升，行业毛利率下降。

　　投资建议：综上所述，目前我们审慎地给予房地产行业投资评级：中性。关注在调整中有能力以低廉价格兼并小企业的龙头企业。

　　一季度行业销售同比减少1.43%。受宏观调控调控影响，一季度商品房销售面积同比减少1.43%，主要城市商品房市场进入调整阶段。2008年3月，全国70个大中城市房屋销售同比上涨10.5%，涨幅与上月低0.2个百分点；环比上涨0.3%，涨幅比上月高0.1个百分点。

　　分地区看，新建住房销售价格同比涨幅较大的主要城市包括：乌鲁木齐25.3%、海口18.3%、宁波18.2%、北京16.9%和蚌埠16.9%；环比涨幅较大的主要城市包括：北海3.9%、金华2.4%、乌鲁木齐1.9%、三亚1.9%和宜昌1.8%等。环比价格下降的主要城市包括：深圳-4.9%、南充-0.9%、南京-0.8%、惠州-0.7%和哈尔滨-0.6%等。

　　行业处于调整阶段，但近两周全国各地的销量有所回升，随着5月季节性回暖，短期内可能会刺激销售。但近两周全国楼市有所回暖，特别是最一周回暖迹象明显。据中国指数研究院提供的数据，四月份第一周，全国主要城市商品房市场整体成交量依旧是回落现象，北京、天津、深圳、上海、南京、杭州等城市成交量还在下跌。厦门和苏州价跌量升；第二周北京、天津、深圳、武汉、重庆交易量和价格较为稳定，而南京成交量下跌、苏州价量齐跌，杭州量升价跌；第三周北京、武汉、福州、上海较为稳定，天津、苏州量价齐升，深圳、厦门、南京、重庆调整现象严重；最后一周有所回暖，总体环比回升12%左右。尤其可喜地见到北京供销两旺，楼市逐步回暖；天津商品房成交价格持续上涨；深圳价格下跌，但成交量大幅上涨123%；广州预售增加；厦门楼市成交价格回升7.44%。

　　各地房展会降价才能带来销售上涨，现在的需求以自住为主，自住需求是否能支撑市场稳定有待观察。福州房展会的楼盘普遍打折且力度较大，促使商品房住宅的交易量大幅上涨，成交套数和成交面积为430套和4.2万平米，环比上涨84.55%和46.54%，但商品住宅的价格环比下降11.06%。深圳5.1房展会降价促销，3天促销日成交量180套，环比下降33%，但比4月前三周上涨150%，会场人数同比上涨，但观望依旧浓重；上海房展没有普遍降价，参观人数下降三成的同时，房屋销售量大幅跌去60%。

　　土地市场虽陷入调整，但热门地段依然成交活跃。土地市场也是冷暖不一，深圳土地频频流拍，振业地产在4月8号以2006年的价格水平拿下龙岗一处地块，上海土地市场4月9号拍卖遇冷，4月28日南京出让44万平米土地，约八成以底价成交，但是南京江北地块拍出高价，江宁地价每平米张600元，乌鲁木齐4月21日诞生地王，因此土地也不是到无人问津的地步，上市公司拿地更为理性，房地产行业发展回归理性。

　　政府意图明确，希望房价稳定。在土地供应为政府所垄断，卖地收入为地方政府主要收入的前提下，政府没有决心大幅压低房价，房价难以普遍大幅下跌。我们来看：现在土地和楼市处于调整状态，人们有房价下跌的心理预期，购房需求难以启动。但就最近发改委网站上出的报告说房价二季度有上涨压力，后因敏感撤销了此报告，但后来的中科院的蓝皮书又重申了此观点，那么政府的意图就很明显了，他不希望房市大跌，因为在这个敏感时期，只要政府对房地产的软肋-银根，只要再抽紧一下，房市要跌的舆论不变，那么人们的心理预期不会改变，房企资金链也撑不住了，带来的必将是房市的大跌。相反，非但政府的舆论导向变了，而且最近的公告显示金地的贷款在基准利率下调5个基点，二套房认定的松动，房企增发的连连通过，无不显示出政府意图。

　　4月房地产行业股票市场表现分析

　　4月房地产指数弱于沪深300指数。4月（截止4月30日），沪深300指数上涨4.45%，房地产指数下跌11.82%，远落后于大盘。主要原因是房地产市场进入调整，房地产企业资金链告急。龙头企业万科下跌4.80%，保利地产下跌22.82%，但近期随着大盘企稳，对房地产的恐慌性杀跌有所好转，现金无忧、近几年收益较为确定的房企受到市场青睐，比如深振业，它近两年开发的项目土地低廉，收益确定，销售情况良好，因此四月份上涨12.11%。

　 房地产行业上市公司2007年报和2008年1季报主要经营指标分析。2007年收益于房价的大涨，上市公司净利润同比大幅增长，净利润增长行业中值达109.09%，增幅达到100%以上的有26家，超过上市公司总量的1/4。2008年第一季度，地产行业实现净利润48.64亿元，同比增长76.26%。2007年三费、存货周转率表现与06年相差无几，净利润的增长主要靠房价的上涨。2008一季度的业绩是由2007年的销售未结算项目导致，2007年房地产板块资产负债率达到62.15%，同比增加1.09个百分点，资金链比较紧张。

　　一季度上市公司企业主营业务增长、净利润增长放缓。导致上市公司龙头企业净利润增长放缓：

　　万科的主营业务收入增长率和净利润增长率同比下降30.62%和70%，金地下降8.73%和76.94%。招商地产因为所售楼盘多为深圳高档楼盘，销售情况更为不佳，则是净利润同比下降42.10%。

　　附表1：房地产行业上市公司2008年1季度主要经营指标分析

　　5月房地产行业运行态势展望

　　季节性回暖，交易量将有所增加，加上房地产商回款心切，必有促销手段。5月属于季节回暖的时段。加上银行紧缩银根，房地产公司资金链紧张，闲置土地征收闲置费力度加大，也在政府部门和银行的积极推动下，房地产商会加大供给，回笼资金。房地产商在一定程度上会有所让利，这会刺激交易量。

　　政府已有放松意识，不会再有强硬的调控措施。外部经济环境的恶化、出口下滑和对经济的担忧、土地的流拍和银行的信贷安全必将使政府对房地产市场有所放松，因此预计不会再有强硬的调控措施。

　　如果让利幅度够大，自住需求压抑了近半年，必将有所释放，但这部分需求会比较理性。80年左右出生的高峰人口进入婚龄期，有首次置业的刚性需求；38岁左右的人口高峰二次置业的需求，这些都对房地产需求产生了强大的支撑作用。而且中国传统上父母对首次置业的子女会给予支持，因此这批人也有强大的购买力。短期的复苏也是自住需求的复苏，因此会比较理性，不会出现暴涨的局面。四月最后一周福州、深圳等地打折有力，交易量上升就是最好的证明。

　　拨开云雾看房价收入比，房价不会大跌。不管市场如何调整，市场是否会复苏，只要中国的经济发展没有出现大的问题，只要父母支持儿女置业的传统思想未变，这样一家6口人的收入房价比在合理范围1内，商品房依旧是热门商品，因此好的房地产企业市场还有很强的生命力，因为2007年投资增速达到30.20%，施工面积为235882万平米，增长21.5%,增速上升3.5个百分点；新开工94590万平米，增长21.1%，增速上升4.2个百分点，说明施工、开工面积增速加快，供应正在加大，综合以上因素，我们预计08年供给增长15%左右，供给在6亿左右，而2006年和2007年需求为5.4亿和6.9亿，因此供求基本均衡，只要不出现极端情况，房价不会大跌。

　　5月房地产业投资建议

　　投资建议：现金在手、能够低价兼并者为王，逢低吸纳股价超跌，资金链无忧业绩预增，乘机地价兼并小企业的公司。在现在这个环境下，支持房地产行业长期发展的基本因素没有改变，只是受银根紧缩，资金紧张的影响。前期大量买地，又无钱开发的房企将面临窘境。因此，资金链无忧、业绩预增的公司可以在调整期间继续发展，伺机扩张。可关注万科A、华发股份、招商地产、金地集团、保利地产等。现在国内估值与国外相比，不再高估，相对合理。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 来源:上海证券