投资要点：

　　行业负债水平保持稳定，08年一季度比07年末略有上升。

　　重点公司负债水平大都下降，每股预收帐款提高。行业平均资产负债率64%，扣除预收帐款后的资产负债率48%。08Q1行业平均净负债率从07年的38%上升到47%，银行借款占总负债的比率从07年的37%上升到39%。重点公司扣除预收帐款后的资产负债率和银行借款占贷款总额的比例下降。

　　盈利能力强劲，08年一季度三项费用占比有所上升。

　　大部分重点公司销售毛利润率上升，三费占比有所上升，主因是绝大多数公司1季结算收入占全年比重小所致，大部分公司财务费用占比下降。07年行业平均ROE15%同比提升6个百分点，08Q1 2.6%，同比提高0.66个百分点。08Q1销售毛利润率从07年的36%上升到41%，销售净利润率从15.6%上升到16.7%。07年，泛海、ST广厦、华发、环球的营业收入、营业利润和净利润显著增长。

　　营业收入、营业利润和净利润高速增长。

　　08Q1，行业营业收入比07Q1增长57%，营业利润增长51%，净利润增长112%；07年行业营业收入、营业利润、净利润较06年分别增长51%、112%、131%。07年泛海、ST广厦、华发和环球在上述盈利指标中均实现显著增长。

　　维持对行业“看好”的评级

　　风险提示：注意房价变化、宏观调控对公司盈利的影响。

　　1、负债水平保持稳定，一季度略有上升

　　以资产负债率和扣除预收帐款后的资产负债率来衡量，房地产开发类上市公司的负债水平从2006年末到2008年一季度保持在较为稳定的水平，资产负债率大约为64%，扣除预收帐款后的资产负债率大约在48%左右。2008年一季度房地产开发类上市公司的负债水平指标均比2007年末有所上升，净负债率从2007年末的38%上升到47%，银行借款占总负债的比率从2007年末的37%上升到39%。

　　从房地产开发类的龙头上市公司招、保、万、金和泛海建设来看，五家公司的资产负债率和扣除预收帐款后的资产负债率水平都比较接近行业平均水平，而净负债率和银行借款占负债总额的比例则显示了各家公司负债水平的差异。泛海建设和万科的净负债率和银行借款占负债总额的比例在2007年末和2008年1季度均低于行业平均水平，招商地产和保利地产以净负债率和银行借款占负债总额的比例来衡量的负债水平要高于行业平均水平。

　　我们重点推荐的房地产上市公司扣除预收帐款的资产负债率在2008年1季度大都比2007年末有所下降，银行借款占贷款总额的比例也有所下降，每股预收帐款有所增加。

　　2、盈利能力强劲，首季结算少费用占比上升

　　从净资产收益率来看，全部房地产开发类上市公司2007年末比2006年末提高了5.73个百分点，2008年1季度的总资产收益率同比提高0.66个百分点。

　　房地产开发类上市公司的销售毛利润率和销售净利润率均呈上升态势，2008年1季度总体销售毛利润率从2007年末的36.19%上升到40.72%，销售净利润率从2007年末的15.59%上升到16.72%。

　　在盈利能力增强的同时，三项费用占营业总收入的比例也有所上升，从2007年末的9.83%上升到2008年1季度的12.15%，主因是绝大多数房地产公司1季度结算收入占全年比重小所致。其中，营业费用（销售费用）和财务费用占营业收入的比例比较稳定，管理费用占营业收入的比例波动相对较大。2008年一季度三项费用占营业收入的比例比2007年末提高了2.32个百分点，其中管理费用占营业收入的比例提高了1.34个百分点，财务费用占比提高0.61个百分点，营业费用占比提高了0.3个百分点。

　　从重点推荐的房地产上市公司来看，除广宇发展、金融街和万科以外销售毛利润率均有所上升，但部分公司的销售净利润率比2007年末有所下降。招商地产下降了23.25个百分点，主要是由项目开发时间不均匀造成的，一季度结算项目较少。2008年1季度万科的销售净利润率比2007年末下降了3.38个百分点，主要是由装修房比例的提高、开发成本以及土地成本的提高使销售净利润率有小幅下降。

　　从三项费用占比来看，世茂股份和苏宁环球2008年1季度比2007年末有所下降，万科、泛海建设、金融街和冠城大通的增长幅度小于5%，其他上市公司三项费用占比的增幅都超过5%。

　　3、高速成长的房地产行业

　　2008年1季度，总体房地产开发类上市公司的营业收入比2007年1季度增长了57%，营业利润增长51%，净利润增长112%；2007年末，总体房地产开发类上市公司的营业收入比2006年末增长51%，营业利润增长112%，净利润增长131%。2007年，泛海建设、ST广厦、华发股份在营业收入、营业利润和净利润均实现显著增长。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 来源:中投证券