在风云变幻的房地产业，万科董事长王石一直是媒体紧盯的焦点人物。

　　12月16日晚，上海。在与新闻界朋友的“年夜饭”上，一位媒体老总就问王石是否说过“楼市拐点已经到来”。王石回答：“是，但当时我的回答也是有一些界定的。”

　　17日，周一，受近期房地产调控政策和珠三角地区房价下跌等因素的影响，地产股集体暴跌，万科A几近跌停，全日下跌9.52%，以27.10元收盘。

　　房地产和房地产股真的已经进入冬天的拐点了吗？被公认为地产界标志性人物的王石，究竟是怎么想的？ 

　　“拐点论”与万科降价 

　　12月13日下午，在清华大学紫光国际交流中心召开的“海螺行动II——中英解决城市低收入人群住房问题比较研究大会”上，《第一财经日报》记者目睹了这样一番对话—— 

　　有记者问王石：“10月以来，以广州为代表的一些楼市普遍遇冷，广州新建商品房的销售量下降严重，作为开发商代表之一的你，是否认同楼市出现拐点的说法？” 

　　“你问的问题和我们大会的主题没有什么关系，但是出于礼貌，我依然会回答你这个问题——是的。”一贯直白的“王石式”回答。 

　　这一回答，被缩减为后来网上的说法——“王石承认楼市已出现拐点”。再后来，有媒体认为王石是在为万科“降价”吹风，认为万科旗下的楼盘正在全国启动“降价潮”。

　　在《万科周刊》网站的论坛“王石在线”上，王石本人这样解释，他“同意出现拐点的说法”，深圳、广州的楼市出现了拐点，他当时还补充说：“中国东西南北中，幅员广阔，不同地区城市处于不同的房市周期，不能一概而论。”不过，“回答的第一句话被媒体大量引用，而第二句话却没人提了。”

　　虽然各地情况不同，但万科开始降价销售已是不争的事实。

　　11月17日，万科金域蓝湾开卖，均价 1万元/平方米左右，推出当日即售罄，而“十一”预报价为1.2万元/平方米。几天前，万科金色康苑以1.3万元/平方米的价格开盘，引来市民连夜排队抢购，当天推出的156套单位也在不到2小时内售罄。另一个广州楼盘，万科云山开盘价1.2万元/平方米，之前出现了部分单位7000元/平方米起的价格。还有万科金色家园等，均有不同程度的调价。

　　根据万科公告，公司11月商品房销售收入42.3亿元，环比下降了18.02%。这是其销售收入连续两个月出现两位数以上的下降。但是部分地区“降价”之后，销售速度明显加快。而降价带来的销售火爆也引起了市场巨大反响。在广州，招商地产、金地地产等纷纷跟进降价。

　　针对万科在广东地区15%左右的价格下调，万科曾有说法：其一贯奉行快速开发、快速销售的经营策略，楼盘价格是在当前市场状况下的合理定价，从销售情况看以上策略得到了良好的实现。 

　　中国银行广东分行的一位副行长也对本报表示，万科此番降价动作，反映出其对市场形势的快速反应能力。

　　但降价并不表明万科已经看淡了全国市场。“万科的原则的确一直是薄利多销，但是在不同的地区有不同的销售策略。当然，如果国家有更新的政策出台，万科还是会跟着政策作一些销售策略的调整的。”王石说。 

　　似乎是被万科的广州策略“撞了一下腰”，业界开始警惕地观察万科在上海会否采取同样的措施，甚至已经有说法称万科在上海也降价达15%到30%。

　　由“拐点论”引发的多米诺效应令王石有些哭笑不得。事后已经冷静下来的王石坦言，当时答问的时候的确有些“不悦”。他解释，当天，作为“海螺行动”的意外收获，万科接到了来自两个城市的建廉租房邀约，现场的王石于是乐意谈论起有关中低收入群体住房的问题，才有了上述对话。谁知道会引来后面那样的轩然大波呢？ 

　　明年不拿“地王地” 

　　王石上周是在上海过的周末。他听到的消息是：万科上海公司今年的业绩非常令人满意，已经开始筹备庆功会了。

　　“事实上，我们已经基本无房可卖。”上海万科的知情人士说。 

　　最新的消息是，万科在浦东新里程项目中尝试的2幢产业化楼也都已竣工验收。这个项目的售价达1.7万元/平方米，比周边的同类精装修房还要高出2000元/平方米左右。这曾是万科最担心的项目，因为担心消费者接受不了“产业化”的概念。但是项目刚投入销售，就在一个月之内完成了60%的销量，让万科上海公司董事长刘爱明十分欣喜。 

　　之前，万科在上海大概有5个项目在销售，新的项目大概在明年1月份启动销售计划。

　　回头来看，王石的“拐点论”被大幅炒作，只不过是外界对楼市走势感到困惑的一个表现。 

　　据国家发改委价格司司长曹长庆介绍：11月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，新建商品住房销售价格同比上涨12.2%。对比历史数据，10.5%的同比涨幅是2005年7月中国扩大月度房价调查范围以来的最大单月涨幅。他同时介绍，今年1至11月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.3%，新建商品住房销售价格同比上涨7.9%。

　　同期，在深圳、广州、上海、北京等城市，开始出现一些原来销售很旺的地段变得有价无市的现象，而且这一趋势正愈演愈烈。 

　　“所谓‘拐点’，事实上我认为珠三角市场的确是这样，可以说拐点已经到了。而这一区域的确有泡沫存在。但是在上海、华东地区，市场比较稳定。这两年涨幅没有深圳、广州猛烈，调整的压力就会小一些。北京的情况就更加特殊，很难简单下结论。”在16日晚的媒体聚会上，王石这样说。

　　王石并不愿意让外界将万科与“激进”联系在一起。他认为，这一年来，万科走得还是相对谨慎的。拿增发为例，按照万科原定的增发额度和增发时的股价状况，可以增发更多，但他坚持按照原来预定的规划，不作更多增发。

　　另外，“我们内部已经有一个共识，2008年，万科不拿‘地王地’。去年，媒体广为报道的十几块‘地王地’中，万科占了两块，包括福州和东莞。虽然这两个地方不是最热的，但我们也有所反思。”王石说，“2008年拍地，只要超过合理预期，万科不会跟进。”

　　这是王石第一次正面说到“地王地”的问题，虽然是在一个非常“私人”的场合。

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    国信证券：地产股的春天或在明年一二季度间 

　　“近期房地产股的大幅度回调仍属于正常调整，这是对前期利空作出的反应。目前市场偏弱、人心思退，加之笼罩在行业之上的政策不确定因素影响，我认为整个板块的调整还将延续一段时间，其中的龙头品种也还需要一个较长的筑底修复过程。”国信证券房地产行业分析师陈林昨日在接受《第一财经日报》电话采访时对房地产股的未来走势持高度谨慎姿态。 

　　“随着明年各公司年报的逐渐披露，投资者担忧的业绩风险应该会得到一定程度的冲淡，政策利空的负面效应也会逐渐淡化，我认为房地产股重新迎来生机的时间大约在明年一季度末到二季度初。”

　　早在9月初，一些房地产股就领先大盘开始见顶回调，随着万科（000002.SZ）等重量级品种在11月初加入杀跌阵营，整个板块的下跌趋势开始加速。房地产股的投资者与金融股持有者一起，成为牛市6124点调整以来的最失意一族。一些房地产股比之巅峰价位已惨遭“腰斩”。

　　国信证券房地产行业首席分析师方焱昨日也表示，目前市场成交量的萎缩和频繁的政策调控给市场增添了一些阴晴不定的因素，市场对房价和地产公司利润下调的担心加剧，消化利空仍需时日。但从长期看，政策的完善有利于行业景气周期的延伸，并将促使优胜劣汰加剧。(第一财经日报2007/12/19)