调控一出手机构逃离地产股

　　地产股，在两年的大牛市中一直保持领涨龙头地位，无论大势如何飘摇，各方“地主”都岿然不动，这全赖机构青睐有加，从最早的“招保万金”到新推的“七朵金花”，都是机构珍藏的对象，但昨天央行发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》后，机构对地产股的态度发生了180度转变，光从上榜的招商地产、中粮地产、华发股份、苏宁环球和万通地产来看，机构合计抛售近8亿元，机构正从地产股上大举撤退。

　　此前，地产股每当遭遇行业调控措施，都会在短暂的调整后再创新高，这一次，历史会重演吗？

　　跌幅前十名 全是地产股

　　昨日，人民银行、银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确了对第二套房或多套房的认定标准，一是“以借款人家庭为单位认定房贷次数”，二是“已经还清贷款的仍视作第二套”，针对地产行业如此严厉的调控措施让市场措手不及，两市地产股全面暴跌，收盘时，两市跌幅前十名全部都是地产股，分别是华发股份、苏宁环球、天鸿宝业、招商地产、栖霞建设、上实发展、中粮地产、亿城股份、金地集团、泛海建设，其跌幅都在7%以上。

　　上亿卖单涌出 机构火线撤退

　　公开信息显示，正是机构对地产股的大量减持，导致了昨日的暴跌。华发股份昨日大跌9.02%，前五大卖出席位都是机构，合计卖出2.28亿元，而机构的买入金额只有0.61亿元，机构卖出量是买入量的三倍多；中粮地产昨日大跌7.56%，前五大卖出席位也都是机构，合计抛出1.59亿元，而机构的买入金额只有0.38亿元。

　　其他上榜的苏宁环球、招商地产、万通地产的成交席位也与此类似，据记者统计，这五家上榜的地产股，仅昨日一天机构合计卖出7.93亿元，集体减持迹象非常明显。

　　这一次 寒流不会很快结束

　　如何看待地产股的暴跌？此前多次上演的越调控越上涨的现象还会出现吗？

　　申银万国研究所地产行业分析师励雅敏认为，《补充通知》的出台使得市场观望情绪更加浓厚，各地特别是前期房价涨幅过大的市场，未来1～2个月成交量将继续走低，而短期内房价的核心驱动因素将取决于各地投资性购房的比重和对信贷环境的依赖程度，一旦投资客因为资金链条紧张开始大量抛售住房，房价下跌的压力将会变大。

　　励雅敏判断，由于深圳投资性购房比重前期已经超过50%左右，因此，未来一段时间价格的走低将维持，但是下跌的空间也仅在20%左右；而包括上海、北京在内的其他城市，投资性购房比重的有限和投资者资金规模的相对充裕将导致短期内房价滞胀的概率大于下跌。

　　就后市地产股的走势而言，励雅敏认为，监管层传递的信号使得政策出台的预期进一步加强，市场的成交量萎缩和房价的变动都会影响投资者的预期。因此，未来1～2个月内，投资界对房价走向的分歧以及对政策的不明朗预期，都将导致地产股在一段时间内难以出现上升趋势。

　　（四川新闻网-成都商报 记者 蒲付强）

基金经理：短期看空地产股

　　央行和银监会日前联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，受此政策出台影响，昨日金融和地产股出现大幅调整。对于此次房地产信贷管理政策，接受记者采访的大多数基金经理均认为，投资性需求将会受到很大抑制。房地产行业将因此重新洗牌，短期房地产板块将会陷入调整。但由于人民币升值、城市化和人口红利等利好因素在短期内不会消失，房地产股仍然具有长期投资价值。

　　“此次政策严格程度超出预期。”某基金经理说，“央行不仅规定以家庭为单位认定房贷次数，而且还要求已用公积金贷款的家庭按照新政策执行，对投资性需求影响会非常大。”他分析道，这种影响主要是区域性的。以投资性需求为主的深圳、广州等城市的房地产市场，应该会出现明显调整，而对于北京、上海以及内地城市中以自用住房需求为主的市场，影响相对会比较小。

　　实际上，自9月27日央行出台房贷新政之后，深圳、广州等地的房地产市场就出现了价跌量减的局面。

　　但他预计，政策可能会前紧后松，从与其他机构的交流结果来看，大部分机构还是认为，由于人民币升值、城镇化、人口红利等利好房地产行业的因素，在可预见的时间内仍将存在，房地产业仍然具备长期的投资价值。

　　但他同时指出，短期应该谨慎，明年要看一季度的销售情况。在谈到行业格局时，他说，资金、土地等会更多地向优势企业集中，由于行业中的龙头企业更容易从银行得到贷款，一些小房地产开发企业要么同大开发商合作，要么不堪重负而退出市场。因此，优势企业会趁机扩大规模，行业的集中度会显著提高。

　　但现在机构的分歧，在于建设部、国土部等职能部门是否会出台针对房地产市场的后续政策，那样对房地产市场无疑是“雪上加霜”。

　　一位基金公司投资总监表示，决定房地产市场走势的依然是供求关系。因为住房需求是实实在在的，特别是一手房贷的需求相当旺盛，投资性需求大约只占20％左右。这次调控政策虽然会对投资性需求造成打压，但整体上对总需求的抑制作用并不大。他预计明年全年房价的涨幅会在10％以上。

　　他分析说，在万科今年的销售额中，大约只有35％是通过银行贷款销售的，其余都是投资者一次性付款买房，“这样，房贷收紧对万科这样的龙头的影响是有限的”。

　　深圳一位基金经理说：“现在我组合中有9个百分点的地产股，其中有5个多点是万科，由于地产股短期内不会有机会，我打算卖出一部分。但像万科这样的龙头，虽然短期内业绩可能达不到预期，但长期将会受益于这项政策，因此仍会保持一定的配置。”

　　此外，这位基金经理还预计，地产股调整的时间可能持续3到6个月，“主要是投资者心理和对地产股业绩预期的修正”。

　　而由于房贷是银行最优质的资产，因此，这位基金经理认为，房地产调控政策对银行也会产生一定的负面影响，但不会太显著。他预计银行板块再调整5%，或许就基本到位。（证券时报-全景网）