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明修栈道、暗渡陈仓，内外“两张皮”吸引接棒者
⊙本报记者 林琅
先是麦格理基金倒手新茂大厦、后有高盛转让百腾大厦，一前一后两家知名海外基金均在接手物业仅约2年之后再次出让，以实际行动证明了海外基金的投资者身份。事实上，大型海外基金针对收购之后用途的对外口径往往为“将持有3-5年用作长期投资”，而随着对这种投资模式的逐渐谙熟，一些基金也开始采用新形势下的新方式吸引接棒者，以期完成转让获利的目的。
炒作期限：5年内结算
去年底，麦格理基金持有上海新茂大厦在不到两年时间就完成了装修、招商、出租等工作之后，又以2.5亿美元转让给了德国基金SEB Immobilien。账面交易价格显示，麦格理基金通过此次交易赚得约1.5亿美元，获得近150%的毛利率。而半年之后，高盛也将持有仅2年的上海高腾大厦以约1.5亿美元的价格，转让给了德国基金SEB Immobilien与新加坡太平星集团（Pacific Star）的投资组合体，取得了40%的溢价回报。
有业内人士透露，海外基金在进行资金募集及投资时一般都以5年为限，5年到期后需要进行结算，然后再决定是否进行新的投资。从这个角度来说，这些海外基金对于房地产项目的投资，也往往以5年为期，既可能在5年内任何一个时间将项目转手，也可能会在5年内将同一笔资金进行多次投资，这是非常典型的海外基金的投资方式。而对于获利多少、价格上涨幅度的预期值等，恰恰来自于接手“下一棒”的投资者是否对项目“行情”予以认可。
寻求接棒：内外两张皮
“目前有一些海外基金对整体接手的项目正在进行‘包装’，手法则十分隐匿。”一位知情人士向记者表示。其实，众所周知，吃进项目之后进行合理、高效的招商，将优质客户引入，是海外基金针对商办楼最为有效的“包装”手法，往往能够如愿达到租金上涨的目的。但问题是，部分地理位置并不理想的楼宇，如果单纯靠出租收益是难以保障投资者的预期利润的。不过，这依然没有难倒功夫精湛的海外基金。
据了解，闸北区某一大型写字楼项目被投资基金整体接手之后，招租情况显示非常良好。从项目所在的板块市场来看，由于存在客观局限性，该项目只能定位于乙级写字楼。同时有资料显示，目前该项目所处板块市场内的写字楼大多采用对外分拆出售的形式，销售均价普遍设在14000元/平方米左右，对外租赁均价则在3-5元人民币/平方米/天。而该项目无论是部分出让单元的售价还是其余部分的租赁价格，皆可作为板块市场的价格标杆。不过，从几乎业已满租的出租形势看，价格高昂的该项目仍有后劲。
“据我所知，有的海外基金为了引入优质客户，采用对外报价、对内操作完全不同的手法。除了以当地区域市场最高价的形式予以公示之外，对客户却应允可以享受免租半年的优惠，以尽快吸引客户入驻。如此一来，海外基金便可在这半年时间里抓紧时间寻找下家。”上述知情人士透露，“海外基金就是用公开的租金报价及现成的出租情况作‘包装’，以构成出让利好的局面，便于吸引到接手者。”
投资要求：产权清晰、满租和低风险
仲量联行提供的数据显示，今年上半年，上海房地产市场有13个项目被收购，虽然数量未高于去年同期，但是由于每一个投资规模都相当大，所以总的投资规模已经接近去年一年的63%。虽然今年投资收购的政策环境进一步严格，但依然无法阻止投资者的入市热情。“那些产权清晰、满租和低风险的大楼会受到众多基金的追捧。”仲量联行研究部总监何恩凯表示。
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