广州二手房征税一年楼价仍涨二成，上海又从周日起开征类似税项
日前，上海正式对转让居住未满5年的非普通商品住房开征土地增值税。恰好在大约1年前广州也开始征收了同类税项，不过至今广州二手楼价仍持续上涨。有地产界人士对税收政策遏制楼价的效果表示质疑，认为二手房源是对一手楼市有利补充，与其抑制需求不如增加供应。
广州二手越征税越涨价
实际上，广州开征类似税项至今已满一年，但广州楼市总体来说还是“涨声一片”：今年6月二手均价已达到6000元/平方米，同比上涨21.72%。
去年，广州出台相关政策规定，从2006年6月1日起，对购买不足5年转手交易的住房，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。此政策当时给二手市场造成了一定的影响，不少业主急着在6月1日前过户，以至房管局门前排起了长龙。
据悉，不少中介当时的成交量受到了新政策的影响，但经过一个月的适应期，7月二手楼市开始反弹，中心城区均价达到5118元/平方米，成交面积也较6月提升3.4%。
满堂红市场部沈锐培分析，目前广州二手楼市以自住需求为主，经过短暂观望后买家还是会入市，而不少卖家将税费附加到楼价中，这也间接导致二手楼价上升。
沪或仿效广州交易行规
日前上海地税部门发布通知，规定从7月15日起，对个人转让非普通住房，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收土地增值税：凡居住未满3年的，按转让收入的0.5%征收，居住满3年未满5年的减半征收。
业内人士指出，此政策主要针对炒楼客。据中原地产上海公司最近做的一项市场调查显示，上海目前楼价处于全国高位，而买家中有30%为投资客，一些逾3万元/平方米的豪宅投资客竟然达到50%。
不过，有地产人士认为，此次上海对于非普通住宅的定义容易误伤正常的二手交易，更容易增加二手房买家的买房成本。经纬地产项目发展及研究部副经理吴定金认为，对于以上“非普通住宅”的定义，上海很多普通住宅也能达到，对于正常二手交易会造成一定的影响。
而满堂红研究部总监龙斌分析，目前上海城市土地供应越来越少，现在交易的基本上都是存量，因此，上海也可能按照广州二手交易的行规，实行卖家“实收”，这样，税收最终将转嫁到买家身上。
业界观察税收政策容易“误伤”正常交易
时报讯据业内人士分析，无论上海还是广州，这一政策出发点是为了抑制需求，但如不切实做到增加供应量的话，楼价仍难以稳定。
中原地产项目总经理黄韬认为，稳定楼价政策是个组合拳，供应量才是抑制楼价上涨的最关键因素，在抑制需求的同时更应该增加供应量。
目前，全国一手楼价高涨，相关政策不断将矛头指向炒楼者，希望通过税收来调节市场；然而，越来越多的年轻人因无力支付一手房而转买二手楼已是不争的事实，二手房源紧缺已敲响了警钟。“征税”和“活跃二手市场”却成了一对矛盾体。
龙斌分析，税收可在一定程度上打击投资客，但也容易打击正常二手交易，部分人可能会顾及税收问题而影响其卖房行为，二手房源就会有减少的可能，这对强大的二手房需求来说极不平衡。他建议，一些只有一套房的卖家，因为换房而卖房的行为不仅不应征税，还应该大力鼓励。
东方证券研究报告观点：
上海开征二手房土地增值税政策点评从2007年7月15日起，个人转让一定年限内（5年内）的非普通住房，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关实行核定征收转让房产总收入0.5%，居住满三年未满五年的减半征收的土地增值税办法；对个人转让普通住房则仍暂免征收土地增值税。普通住房必须同时符合下列条件： （1）住宅小区建筑容积率1.0以上；（2）单套建筑面积140平方米以下；（3）实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。凡不符合上述条件的均为非普通住房。
我们认为：
1．若严格按照规定，土地增值税是四级累计制，税率水平分别为增值额的30～60%，此次征税幅度远低于实际应有水平，对楼市影响有限。
2．07年开始，上海楼市结束了近2年的横盘整理，销售量与价格齐升。5月份数据表明，上海商品住宅成交266万平米，为近2年的成交量之最。价格上存在普遍的上涨，特别是供应东方晨会点评投资早参Page 3比较短缺的外环内。但价格及涨幅均不及深圳。
3．目前楼市的火热，给政府形成的压力是显而易见的。但是我们认为，如果政府没有痛下决心，加大现有政策的执行力度，短期内较难改变人们普遍乐观的上涨预期以及楼市目前的火热局面。
4．鉴于开发型地产的政策风险、市场风险均在不断加大，建议重点关注低风险的资源型地产，后者在人民币升值下将最大程度受益。
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