炒手：有人呛水有人赚足

　　近几年来，随着房价不断攀升，深圳二手房买卖蕴含不少投资商机，也涌现了一些职业炒房者。在他们当中，有位投资高手一口气买了七八套房，转卖一套房最高净赚10多万元，也有投资者刚下水就被呛住，炒房“炒”成了房东。

　　炒房故事

　　高手篇：

　　一年淘上二三十套房

　　在深圳，有这样一个二手房投资高手。他现有二手房产11套，流动现金超过300万元。在2003年前，他所投资的房产投资回报率超过30%，2004年将近30%，今年他的目标是达到25%。

　　在业内人士的介绍下，记者接触到这位在业内小有名气的炒房高手邹先生。邹先生是一家国有企业的职员，过去3-4年的炒房生涯里，他每年都投资20-30套的房产，大部分业余时间都像猎人一样在这个城市里四处寻找低价的二手房。

　　无意中成为职业炒家

　　邹先生是上海人，50岁，从2001年开始投资房地产，短线投资客，主要投资涉及南山、福田、宝安的高中低档新房及二手住宅。

　　谈起入行经历，邹先生说，这要从2001年算起。当时邹先生还住在南山荔苑小区，是花18万元买的公司福利房，不过市值已达到30万元。那时旁边一家楼盘刚好有房子出售，面积有95平方米，一问价格也是30万元，于是邹先生很快卖了旧房换了新房。住下不久后，突然有不少人打电话问他房子卖不卖，而且出价都比原价高，有的甚至高出四五万元。邹先生决定再次卖房。

　　有意思的是，邹先生在卖房的时候还玩了回拍卖。他约了两位出价较高的买家，让他们各自把出价写在纸条上，然后由邹先生当众拆开，价高者得。最后，邹先生以35.8万元的价格把房子卖了出去，他也第一次尝到了投资房产的乐趣。

　　不过，邹先生最初的时候并没有打算成为职业炒家，他开始的时候只是买房，自己做房东，靠出租获取租金收益。可是几个月后他就发现，当时的房屋租赁市场年平均投资回报率在8%左右，而选择将房子卖出套现的话，两三个月就可以获得8%的投资回报，于是他有意识地开始了短线投资。

　　转卖一套房赚了17万

　　在4年多的房产投资生涯中，邹先生可谓获利颇丰。

　　在2002年，邹先生偶然在报纸上发现一则卖房信息：祥祺苑，顶层复式，172平方米，60万元。邹先生进行了分析：当时华侨城的楼盘均价在五六千元左右，但这个房子均价只有3500元，有投资潜力。邹先生马上到现场去察看，发现楼盘的社区等条件不错。随后邹先生买下了该房产，1个多月后以66万元卖了出去。

　　2003年，滨海之窗楼盘动工，邹先生跑去内定，并以折扣价拿到了七八套房。去年夏天开始卖的时候，标价45万元／套左右，当年10月份后，价格一路走高，从45万元／套涨到55万元／套，最高时一套多卖了17万多元。据估算，在2003年前，他所投资的房产投资回报率超过30%。

　　透露四大投资“秘诀”

　　邹先生向记者透露了自己的投资秘诀。

　　一是利用中介做好市场推广。在长期的投资过程中，邹先生发现，要更快地获得投资回报，加强与中介的联系、沟通，充分利用中介做好市场推广是关键，优秀的炒家往往可以与中介形成良性互动的关系。

　　二是摸透房地产市场真实行情。邹先生称，通常情况下，如果中介给投资者推荐楼盘，投资者需要经过再三比较、实地看房、议价等一系列过程，交易周期往往要好几天甚至更长。而自己一旦有中介推介，往往能迅速判断该楼盘地理位置如何、目前市场价格多少、升值空间有多大，如果中介报价低于市场价格，有利可图，他甚至可以当场拍板成交。

　　三是战胜“贪念”拟定合理回报价格。邹先生认为，房产投资，每个人都应该有一个自己拟定的合理回报价格，不能与市场偏差太远。有的时候，需要战胜自己的“贪念”。

　　四是善于根据市场“包装”房产。从去年至今，邹先生把大部分精力都放在了宝安区域。他认为，宝安人均收入水平相对较低，带装修的小户型较受欢迎。于是他买下较大户型的房子后，往往花钱把房子隔开再出售。

　　失手篇:

　　炒房炒成房东

　　在深圳一些二手房网站上，有不少投资二手房的网友吐苦水，透露他们首次投资就被“呛住”的经历。

　　何小姐在白沙岭投资购买了一套80多平方米的两房单位，价格48万元。但她和卖家见面后才知道，卖家当时的报价是43万元，那家中介吃了差价。她知道后十分气愤，但由于没有相关证据，难以控告该中介，只好自己承担损失。

　　程先生则是炒房“炒”成了房东。当时他买下了一家楼盘一套60多平方米的房子，价值45万元。由于中介一直未能找到买家，最后程先生被迫把房产过户到自己名下，并交付了首期款准备出租。经他计算，就算现在卖出去，因为营业税的原因，不但没有赚，可能还会亏。幸运的是，他成功地把房子以2000元／月租了出去，基本可以抵销每月供款额。

　　相关链接

　　二手房自主交易四步搞掂

　　对于二手房交易手续，大多市民均委托给中介公司帮忙打理，中介公司也收取为数不少的佣金。其实，对于自主交易的双方来说，二手房的交易手续并非像想像中那样复杂，仅需四个步骤就可完成交易。

　　第一步：档案大厦查档

　　买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后，双方持房产证原件或复印件去档案大厦产权科查档，以确定该物业产权的清晰有效。

　　第二步：办理资金监管

　　如果选择一次性付款，买方需将房款全额存入银行监管账户。如果选择按揭，则需将首期款存入银行监管账户，同时买方向银行提出贷款申请。

　　第三步：签署买卖合同

　　为减少二手房交易中可能出现的风险，在合同中应根据买方与卖方协商的内容，详细、清楚地写明买卖双方的权利和义务，明确付款方式、办理产权过户的时间、房屋交付的时间和方法以及安全交易条款，合同中还应明确规定对于违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。

　　第四步：交易中心过户

　　签订了买卖合同后，交易双方即可携带相关证件到深圳市房地产交易中心办理产权交易手续。在此环节，选择一次性付款的购房者，应该与卖方在银行将剩余房款全部监管。选择按揭的，卖方要等银行出具《银行按揭贷款承诺书》后才能过户，并在递件之日起30个自然日内缴纳相关税费，买方领取房产证。如选择按揭，需同时在交易中心抵押窗口作抵押登记。过户手续完毕，买卖双方还需进行物业交割和管理费结算。

　　片区推介

　　布吉：二手房价有优势

　　布吉片区是二手房市场发展较为活跃的一个区域。从价格上看，片区内总价在30万元左右的成交占多数，单价主要集中在2000~4000元／平方米。有关人士认为，布吉片区的二手房价格具有很大优势。

　　中原地产研究报告认为，从长远来看，随着土地开发的日渐成熟，今后布吉房地产将飞速发展，均价将会上扬，预计将保持在特区内房价的三分之二的水平线左右。

　　南山中心区:半数房价逾60万

　　近两年南山区三级市场发展迅速。数据显示，南山中心区近一半的二手房总价在60万元以上，占49%，远高出全市25%的平均水平，其中又以60万~80万元的最多，占35%。

　　从长远来看，南山中心区三级市场将出现价格稳健增长，伴以较稳定的成交量的局面。但由于房价已达较高水平，价格不会爆炸性上升，将呈现稳健的、小幅度的增长。

　　盐田:市场潜力逐步显现

　　盐田区的二手楼市场起步较晚，但是经过近两年的发展，它的市场潜力正逐步显现。

　　盐田的二手房成交总价呈两极分化的局面，60万元以下和100万元以上的二手房所占比例均高于同类房的全市比例，而中等价位(60万~100万元)的二手房则较少，仅占7.2%。

　　长期看来，在规划等利好消息的刺激下，盐田楼价将会有一定幅度的上升。

　　宝安:二手房供不应求

　　目前，宝安三级市场处于供不应求的状态，主要是因为房产存量不足。宝安二手房单价主要集中在2000~4000元／平方米这个区间。有关人士认为，宝安二手房供应与需求将进一步增长。宝安的规划利好会对更多的置业者构成吸引力，而且活跃的新房市场也会拉动二手房市场的发展。

　　银湖片区:投资回报率上升

　　银湖是深圳少数处于中心位置的豪宅区，价格呈现出这样一个规律，即楼盘素质比较好的楼盘，现在一般售价都要高出一手价很多，而一些品质相对较差的楼盘价格往往不如一手价。

　　从投资回报上来看，银湖片区自1993年之后价格一路走低。近几年随着价格的回升，别墅用地的减少，银湖片区重新具有了很好的投资价值，买卖利润率和租金回报率都比较高。　　(深圳商报)