举个例子———如果你购房按揭贷款30万元，贷款期限20年，目前的贷款利率为5.04%，你每个月的月供是1986元；假设按揭贷款利率上涨5%，你每个月的月供是2903元，几乎每个月多支付1000元！

　　对已购房者来说，加息会增加他们每月支付的购房成本，挤占其日常消费。对潜在的购房者来说，购房成本的增长，自然减弱他们进入市场的欲望。

　　如果今年加息，你的月供会增加多少？

　　案例1

　　我们可以算一笔账。一套总价60万元的住宅8成按揭可以贷款48万元。购买该房子按照目前5.04%的贷款利率，20年期贷款的利息总额是28.28万元，每月还款额是3178元。如果加息1%，也就是按照6.04%的贷款利率，20年期贷款的利息总额上升为34.80万元，增加幅度为23.06%，每月还款额也上升为3450元，增加8.56%。

　　如果加息5%，也就是按照10.04%的房屋贷款利率，20年期贷款的利息总额上升为63.48万元，增加幅度高达126.47%，每月还款额上升到4645元，增长幅度高达46.16%。

　　从分析中可以看出，利率也许只是上涨1%或者5%，但是你所要还的贷款总利息可能要增长100%以上，每个月的还款额可能增长约50%。

　　而且，如果你选择的是比20年更长的贷款期限，利率增加后，你所要还的利息总额和月供增长将更加惊人！

　　当然，如果你选择10年或者更短的贷款期限，利率上涨对你所要偿还的总利息和月供的影响就没那么大，而且，期限越短，利率变动的可能性和变动幅度就会更小。

　　案例2

　　再举一个例子。一套40万元的房产，按揭贷款30万元，贷款期限为10年，按照目前5.04%的贷款利率，每个月的月供为3188元，如果贷款利息增加5%，也就是10.04%的贷款利率，每个月的月供款为3971元，增长幅度只有24.57%。

　　专家预测，今后10年或更长时期内，贷款利率增加5%的可能性随时存在，因为现有贷款利率加5%，也没有达到我国历史上最高的贷款利率水平。

　　专家提醒，贷款购房者要注意利息变化对月供的影响，避免陷入财务危机。

　　目前我国个人购买按揭贷款利率只有4.77%(贷款期限五年以内)和5.04%(贷款期限为5年以上)，利率处于历史最低水平。

　　房贷须考虑长期利息变化

　　由于房贷期限一般在10年以上，所以购房者一般要考虑到中长期利率变动对月供的影响。

　　今后10年，利息会升还是降，变化幅度又有多大？

　　非常逼近加息警戒线

　　加息与否的最权威人士，央行行长周小川日前在出席“2004北京国际金融论坛”时表示，“CPI(居民消费价格指数)上涨还没到5%，现在是否需要加息我们需要观察”。

　　央行副行长吴晓灵此前也曾指出，央行加息与否，主要看真实贷款利率(通胀率减去名义贷款利率)是否为负。目前中国一年期贷款基准利率为5.31%。可见周与吴的说法相吻合，而且都预示着，5%的通胀率已成央行决定是否加息的重要指标。

　　这实际告诉市场，加息的一个重要条件就是CPI上涨达到5%，而今年仅4月份，国内的CPI上涨达到了3.8%，最近中国人民银行副行长吴晓灵公开表示5月份初估CPI为4.5%———非常接近5%的临界点。

　　下半年小幅加息压力犹存

　　虽然央行目前还是极力顶住压力，不敢贸然采取加息的动作，但是如果通胀率越过警戒线，投资快速增长仍然不能降温，央行就没有理由不加息了。

　　另外，如果美元利率上调了，央行动用利率“武器”的可能性就比较大了。因为美元利率上调了，等于给人民币汇率升值松了绑，人民币可以“自由活动”了。

　　依据对CPI指标和美元加息与否的分析，目前经济学界普遍认为，在第二季度结束之前，央行不太可能加息。但是如果CPI在二、三季度增长幅度超过3%而接近5%，固定资产投资增长速度仍难控制，加之美元小幅加息的外部环境，人民币在第三或第四季度小幅度加息的可能性比较大。

　　中长期加息空间大

　　作为个人住房贷款者，不仅关注央行是否在今年或短期内是否加息的问题，还要关注今后3年，甚至10年、20年的时期内，房贷利率的走势。

　　安邦集团研究员关鹏指出，央行在1996年5月1日到目前，央行连续8次下调利率，一年期基准贷款利率从10.98%下调到目前的5.31%。

　　如果扣除目前约4%的物价上涨因素，贷款利率水平已经非常之低，可以说是降无可降。

　　从世界主要发达国家的利率走势看，也处于历史最低水平。以美国为例，从2001年开始，美国连续10次降息，其一年期存款的基准利率目前是1.06%，而联邦基金利率仅为0.9%，创下了40年来的低点。

　　利率水平是随经济周期波动，没有只跌不涨的，当然，目前谁也不能预测未来10年人民币利率上调的空间，但是，按照经济波动周期的理论，我们可以回顾人民币贷款的历史，再预测未来利率可能变动的趋势。

　　自1996年5月1日至今年5月1日，人民币一年期贷款的基准利率在10.98%至5.31%之间波动，而且在这8年的时间内，中国经济经历了一整个经济周期。

　　所以，这8年间贷款利率的波动区间，对市场预测未来人民币贷款利率可能波动的区间有一定的借鉴意义，我们可以假设未来8年，贷款利率最高可能在10.98%左右。

　　记者观察：升息压力下的房贷隐忧

　　有研究表明，目前国内商品房的热销，实际上是1998年以来住房商品化所积累潜在需求、多年来因为缺乏消费信贷而累积的“存量需求”的释放。

　　
　　相关数据表明，2000年以来，住房销售额增长普遍显著地高于城镇居民人均可支配收入增长和城乡居民储蓄余额增长，2004年2月相差近50个百分点。这表明住房需求的释放不是建立在居民收入与储蓄同时增长基础上，即存在着巨大的有效需求缺口(该测算的2004年度潜在供求差额为4370亿元)。

　　从住房租赁市场来看，2003年全国有33个大中城市房屋销售价格高于租赁价格，也就是说，国内住房市场的热销并不是潜在需求真正地转化为有效需求。

　　比如说，近几年来大城市住房销售最大的群体是28-38岁年轻人。这些人购房时首期付款构成往往个人积蓄很少，父母亲或亲戚的帮助和银行信贷所占比重最高。

　　尽管住房消费信贷创造性地扩展了年轻人的住房“存量需求”的释放(简单说，大城市的年轻人，不管有没有能力，购买大房子、好房子是时尚)，但同时，随着银行利息的调整，随着经济形势变化使得个人预期收入下降，这种“存量需求”释放所暴露出的矛盾会十分尖锐。

　　特别是如果利息骤然上升、部分购买房子的年轻人失业出现，这种依赖银行信贷所释放的“存量需求”就可能给银行带来巨大的系统性风险。

　　加息，对房价不一定是个坏消息

　　自1996年以来，央行已经连续8次降息，现时的低利率已经是见底了，而且加息的可能性极大。加息对于存款人是个好消息，但是，加息，对于房屋贷款的消费者来说，不一定就是个好消息。

　　房屋贷款的消费者不仅十分关心加息对他们还贷的月供的影响，还关心加息前后，其房屋价格的升降，如果房价和租金上涨幅度达到或超过月供增长幅度，贷款购房的消费者也是划算的。

　　加息前房价一般是上涨的

　　今年4月份，广州市政府部门的统计数据显示，广州市房地产在一季度的销售价格与2003年同季相比(同比)上升了1.3%，和上一季度销售价格相比(环比)上升了1.7%，而其中住宅价格升幅尤其明显。

　　例如，一季度广州市的多层住宅价格同比上升3.1%，环比微升0.7%；高层住宅价格同比上升2.4%，环比上升2.7%。这也是自1998年以来，广州房地产价格首次出现上涨。由于房价本身就是CPI中的一个指标，广州房价的走势和CPI指标的走势很相似。

　　由于央行加息与否就是盯住CPI是否上涨，只有在CPI上涨达到一定幅度时，才决定加息。如果CPI是上涨的，一般来说，广州的房价也应该是上涨的。也就是说，一般情况是房价先发生上涨，然后央行才决定加息。

　　加息后房价难“跳水”

　　一般来说，如果贷款利息提高，消费者购房成本立即增加，需求减少，房价会立即出现一定程度的下跌，但在一段时间后，由于房地产商的供给减少，房价又会回升甚至涨得更高。

　　众所周知，房地产开发是资金密集型产业，通过开发贷款以及购房者的按揭贷款，许多开发商的开发资金超过60%来自银行，如果按照预估0.5%至1%的加息幅度，因其借贷资金数额庞大，加息无疑要增加开发成本。如果贷款10亿，一年就要多付500万元至1000万元的利息。

　　同样，因购房者的按揭贷款利率上调，购买成本也会增加，这可能使需求出现一定程度的下滑。加息提高了开发商的营运成本，而开发商“转嫁”到房价上，提高房价，或是降低利润空间。

　　深圳中原地产策划总监王家雄认为，在房价提高及利息增加所导致购房成本上升的情况下，消费者购房欲望减弱、需求减少，房子的空置率上升，房价必然会下跌。

　　房价下跌不仅会压缩开发商的利润空间，对于消费者来说更会对降价出售的房子的质量产生怀疑，从而陷入买涨不买跌、“价格越低房子越卖不出去”的恶性循环。这样反而阻止了房价的“跳水”。

　　另外，加息后，房地产发展商的成本增加了，一些财务状况不佳的开发商会退出该市场，减少了房屋的供给；另一方面，发展商会千方百计把提高的成本反映到房价中，这样房价会回升甚至走高。

　　不过，这个价格回复过程要慢于加息对消费者的影响，一般要拖后一到两年时间才会显现。

　　加息对房价的影响还要看地段

　　中山大学岭南学院金融系教授王燕鸣认为，加息对房价的影响要看地段。房价的变化可能会“因地制宜”，交通便利区域的写字楼和房地产项目的升值潜力不会因加息而“难嫁”，房价不会出现很大的波动；而城中村和正在兴建的房产项目，由于加息增加成本和加重供房负担，房价可能会出现下降局势。

　　这样一来，便利繁华地段的房价会继续上扬，偏远地区及城中村的房价将保持现有水平。