早报特约评论员马红漫
日前，央行和银监会公布了针对购买第二套及以上住房的信贷新政，将首付比例由三成提高至四成，而相应的贷款利率提高到基准利率的1.1倍。这意味着，购买第二套及以上住房的成本和门槛都随之提高。
新政策的出台，人们最为关心的问题是“房价是涨还是跌”？从此次房贷新政的具体内容看，政策的指向针对性非常强：第二套以上的购房者是由投资性购房和改善性住房两部分构成，但由于近年来房价持续高位飙升，所以改善性购房所占的比重并不大。因而此次限制第二套购房者的政策，其目标就是直指投资性购房。如果要判断政策实施之后对房价的具体影响，就需要以此为出发点进行观察。
首先，从具体政策内容看，一成的首付比例提高幅度和10%的利率上浮，其实际的调控力度尚属温和。以100万元的总房价为例，按照等额本息法计算，在旧的贷款政策下，买房者需要首付的房款是30万元，每月需还款额是5283.5元；而按照新的政策，购房者首付款提高到40万元，但是由于按揭乘数降低，即便增加10%的贷款利率，每月还款金额也不过4928.71元，还是要低于之前的月还款金额。因此，新政的实施对于二套房购买者来说，最直接的压力就是首付金额提高，但按照总房价的1/10比例而言，提高的绝对金额也并不算大。
其次，如果把二套以上购房者视为投资性需求，那么必须看到，投资购房的决策参考依据与自住型不同，投资性需求并不关注购房成本的高低（只要自己能够承受或者能够融资即可），决定是否购买的唯一因素就是未来房价的走势。只要房价能够继续飙升，付出的成本高低根本无足轻重。这与股票市场中百元以上的高价股能够持续飙升，但10元以下的垃圾股却少人问津，是同一个道理。
从房地产市场的动态趋势看，来自管理部门以控制房价走势为目的的政策措施，如加息的累加效应、保障性住房的体制建设、打击囤积房源的政策等等，这些政策的确在渐次地对房产价格趋势形成影响。但另一方面，支持房价继续上涨的动力也同样存在，如加息背后的通货膨胀预期，资产投资是保值增值的必然选择；强烈的人民币升值预期引发海外资金流入；房产市场结构性供不应求的格局，等等。对比这两方面因素，我们可以看出，立足于控制房价的政策措施多是属于渐进性、外部性的影响，并不是直接作用于供求关系，而支持价格上涨的因素则属于市场直接机制作用，体现为“更多的资金追求更少的房产”上，效果更加直接而具体。对于投资性购房需求，这就意味着至少在短期内尚难出现趋势逆转的迹象，自然会继续秉持“追涨”的投资理念。这样看来，无论是从直接的作用效果还是投资心理角度看，我们很难期待此次房贷新政能够逆转房价趋势。
尽管此次政策的具体效果未必乐观，但是此次政策实施过程中的一个特殊现象却值得我们高度关注。与以往任何一项房产新政不同，此次新政的推动者并非是决策部门而是市场参与者，商业银行限制房贷的举动在政策的出台之前就已经开始进行。早在上个月，广东、浙江、福建、重庆等地的商业银行就已经开始悄然提高了首付比例要求。
房产信贷业务之前一直被商业银行视为“利润增长点”而大力推广，但是此次却居然在无外力要求的情况下，自发地压缩房贷投放，其背后透露出一个明显的市场信号，那就是作为市场参与方之一的银行，已经开始担忧房价飙升的风险，并且开始了通过提高首付比例来实现“自保”目的。事实上，银行对于房地产贷款的风险担忧是有依据的，建行的报告公开预警房地产价格风险，而银监会所主导的房贷风险压力测试显示，一旦房价出现波动，银行坏账比例将大幅度提高。
面对美国次贷风波的现实教训，在选择“赚最后一桶金”，还是“规避暴发风险”之间，商业银行做出了谨慎的抉择。所谓“春江水暖鸭先知”，当本应乐在其中的银行开始主动规避市场风险，这其中的信号意义要远胜于政策面的变化。对于购房者而言，也需要尽早作出理性抉择。 (东方早报）
文章内容纯属作者个人观点，仅供投资者参考，并不构成投资建议
|
