近日，围绕着物业税问题，媒体的报道颇多，也成为了大家关注的问题。物业税何时开征，物业税如何开征，物业税会对房价产生多大影响，围绕物业税我们只能用充满悬念来形容了。

　　2004年的早春2月，注定会对中国所有的投资者造成永难磨灭的影响。

　　如果说，2月2日，“国务院对中国证券市场的九条意见”是一个对证券市场的超级利好；那么，2月中旬传来的“广东可能在今年对不动产开征统一规范的物业税”就很难判断了。

　　有人视其为“可以在5小时内击落房价”的利空，有人视其为“能让消费者得益100年”的利好。我们则更愿意视为一种悬念，让房地产市场为之亦惊亦怕亦喜亦忧的悬念。

　　种种迹象表明，因为从法理到实践中均存在巨大的鸿沟需要跨越，“物业税”尚难遽然诞生。可是俗话说未雨绸缪，投资更讲究要发现他人未发现的价值，所以我们还是针对物业税悬念作一番解读，权当一次“头脑风暴”。

　　“物业税”改革势在必行

　　近日，“广东可能在今年对不动产开征统一规范的物业税”的消息犹如一石激浪。联想此前，十六届三中全会上也曾明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”有人开始大胆预测，开征物业税在即！

　　据专家介绍，所谓物业税又称财产税或地产税，“主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高”。物业税改革的基本框架是“将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税”。

　　由于目前购房人的房价里包含着50年到70年的土地出让金，购房时一次性缴纳是不合理的。这种不合理既是针对一次趸缴多年税费的消费者的，对收费的政府来说也不合算，因为这块土地未来70年的土地增值再多，政府财政也无法分享。

　　而征收物业税，将几十年的土地出让金等税费按年缴纳，并由专门的评估机构每年评估土地市值，这样每年缴纳的物业税都是合理而透明的，开发商、买房人以及国家税务部门互不亏欠。

　　从公平的角度来说，物业税改革无疑是势在必行的。

　　 争议众多缓行必然 

　　众所周知，我国的房价的相当部分是土地税费。

　　我国实行的是“批租”土地使用制度，即在土地所有权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府购买一定期限内的土地使用权，而其中大部分税费，用地者须一次性支付。

　　据估算，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大幅度下降。

　　但现在围绕物业税的争论也非常多，其中，已购房产已经向国家一次性缴纳了未来70年的税费，那么物业税如果开征，如何对待这些房产呢？

　　目前财税专家提出了几种解决方案，其中之一是对新房和旧房采取不同的税率和征税办法。新房税额的调整考虑土地出让金的因素，而旧房的税率暂时不含有土地出让金并入的因素。

　　从国际上来看，美国等一些发达国家都有“房产税”，每年按照房产估值的1%左右征收，依此作为调节贫富差距的手段。但是美国的房产税和个人所得税关系紧密，具有抵扣优惠，更重要的是，美国的土地为私有财产，为私有财产缴税是天经地义。而中国的土地是向国家租用的，是否适合同样的管理办法值得商榷。

　　上海四维律师事务所律师於炯告诉记者，从我国的税务体制改革的大方向来说，物业税也是一种趋势。我国其实一直对商用房、办公楼征收3%房产税，对居住房免收。但是税收改革的大趋势是流转税向财产税过渡。物业税向居住、非居住用房都征收的话，等于实现了房地产的税制改革。

　　全国工商联住宅产业商会轮值主席、华远集团总裁任志强日前也表示，在世界多数国家的住房政策中都有住房购买与个税的缴纳结合的做法。个税在购房中的减免可以用个税的纳税总额按比例减免的方式；可以按购房利息支付减免的方式，也可以按纳税人为单元限额减免的方式，如按单人纳税购房减免30万元至50万元限额，在多次变更住房条件时终生使用减免。总之，将物业税和个调税结合的办法会让社会更容易接受。

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　　物业可能涉及的税费项目：

　　涉及土地使用的税收。包括农地占用、土地使用、契约、土地增值等税收；

　　涉及建设中的税收。包括每一单项产品生产和施工企业的营业税、营业税附加及提前预做的营业税利息；

　　涉及企业所得的税收。所得税和提前预缴的所得税利息、预缴的土地增值税及利息；

　　涉及房产或土地转让交易的营业税、契税、房产税、房地产税、土地增值税、所得税；

　　涉及房屋出租的营业税、房产税、所得税、契约税；

　　涉及物业管理的营业税、所得税等各种税收；其他产生合约的印花税等税收。