图为北京市华远集团总裁任志强

　　

　　北京市华远集团总裁 任志强/文

　　经营性土地招拍挂之后，全国土地价格高涨已成为不需争论的问题，但土地价格的上涨成为房价上涨的祸根，国土资源部却有另一番看法和解释。10月12日某领导发表了专门的评论，坚持认为“经营性土地公开交易不会引发房价上涨”，并认为是房价的增长在拉动地价上涨。

　　●一、土地公开交易中的非市场化因素

　　1)土地的公开交易不等于市场化。

　　经营性土地招拍挂不等于土地市场化的资源配置，也不能反映土地的真实价格，原因很简单，因为土地源头的垄断是非市场化的。

　　自然的垄断是竞争引起的垄断。因为市场有潜在的竞争者，可以把经营的权利作为投标的竞争标的，使垄断经营者不能强制性或随意的提高价格。如果土地市场中有除政府垄断之外的土地供给者同时在市场中与政府的土地供给形成竞争时，才能称为真正经济学意义上的市场。当政府的土地供给价格过高时，投资者可以有从其它渠道获取土地的选择时，土地才可能通过市场化进行资源的合理配置，才能通过竞争显出土地的真实价格。

　　现行土地供给制度中的垄断是古典经济学家所指的政府的限制，行政的限制和法定权利带来的垄断。这种法定的垄断完全消灭了生产性的竞争因素，而刺激了寻租者之间的竞争。这种行政性的市场独占，在缺乏民主高度发达下的公共管制中，必然产生绝对的排他性，必然会造成社会的巨大损失，没有一个市场是不竞争可以实现的。

　　因为只有政府可以用强制性的手段获取土地、征用土地、评估挂牌土地的价格，除此之外任何人都没有土地的出让权利或首次交易权利，包括没有改变土地使用性质的选择权利。同时政府也因此而获得了绝对的出让定价权利，使用者只能在被强制的条件下进行使用价格的选择。因此政府在取得土地时就是用非市场化权利和非真实水平价格而获得的土地，垄断出让的招拍挂过程也自然就不能反映土地的真实价格。

　　政府可以用控制与减少土地供给的数量来使土地处于稀缺情况下的饥饿供给状况，从而大大的提高土地的价格，甚至为获取地方更多的政府利益而人为的抬高地价，在垄断的市场供给情况下，是不可能有“地价”真实水平的回归的。

　　上半年国土资源部公布的统计数字中，仅占全国出让土地数量28.8%的土地面积收取了占全部土地价款61.6%的金额，使土地招拍挂的价格高于土地协议出让的平均价格的4—6倍就是最好的证明。任何口头上的说法都不如统计的数字更有真实的说服力，恰恰是垄断造成了土地价格的非理性增长。中国粮食的统购统销就是一种政府行政垄断，能称为是市场行为吗？能真正反映粮食的真实价格吗？能达到资源的最佳配置吗？不应在土地市场问题上重犯粮食政策上的错误了。

　　2)游戏规则的调整改变了市场的预期。

　　影响投资与消费的因素除了供求关系中反映的价格之外，受影响最大的是“预期”，所以才有 “投资与消费信心”指数。

　　本来土地与房屋的投资与消费要受经济发展、资金能力、收入与消费潮流的多种不确定因素的影响。而游戏规则就是要平衡与稳定这些不确定性的。市场制度的规则就是在充分竞争的情况下用价格来调节供求关系。投资者和消费者不得不关心土地供给制度的改变，如果市场本来就有相当的不确定性，游戏规则也具有不确定性，自然就会改变各方的预期。

　　当土地供给政策发生变化时，就产生了非市场化的因素，使投资者预期土地供给量的减少和土地价格的提高，反映于市场中的就是高价的抢购，并从投资的起点传导至消费的终点。如果我们的官员认为是房屋的价格带动了土地价格的增长，那么就只有一种情况下可能出现就是土地的供给严重的制约了房屋的供给，而这种土地供给的减少恰恰在于土地供给制度的改变。

　　目前全国的房地产情况是内资、外资、内行、外行，各种资金都在涌入，为什么还会出现房屋供给的供不应求呢？房地产投资已经被认为是要出现泡沫的高增长，到了要用强制性行政手段进行调控和不惜一切的压缩房地产信贷的地位，又怎么可能是房价拉动地位呢？如果不是游戏规则的改变，哪个开发商不愿用低价购买土地获取超额利润而宁愿提高土地价格去承担市场风险呢？

　　是游戏规则调整的非市场因素造成的土地价格上涨。

　　我国房地产市场价格(包括土地和房屋价格)曾出现过三次重大的台阶或增长：第一次来源于土地有偿出让制度的改革；第二次来源于住房制度的改革；第三次来源于土地供给制度的改变，每次都是游戏规则的调整而带来的市场预期变化。除住房制度的改革是向市场化的转化外，另两次都是行政制度上的改革，我们从不否认历史改革中的积极意义，但必须承认每次制度的改革与调整都必然的带来市场价格的暴涨。

　　3)非市场化因素导致的供求关系不平衡。

　　没有任何人反对供求关系的平衡决定价格的经济学基本原理，但这种供求关系平衡的前提是充分的市场经济条件。而目前我国的土地和房屋供给是两个完全不同的政策背景，因此出现的问题在于是谁制造了市场中的供给不平衡，是谁在控制和制造这种供求不平衡的因素，是谁在影响和操纵这种供求关系。

　　近三年以来几乎所有的官方管理机构和所谓的专家们都在警告市场供大于求，房地产要出现泡沫，甚至泡沫要破裂了。从121号文件的出台到宏观调控的打压，都在认为房地产市场投资增长过速，消费购买能力不足，局部地区过热等等。此次是第一次从政府高官的口中承认了房地产市场中房屋供不应求的事实。

　　但供不应求的原因何在？如果说投资在连续多年的高速增长，供给量在连续多年的高速递增，房屋供给市场已在充分利用看不见的手在聚集资金，加大供给。这种市场的调节作用在连续七年的递增中不但没有使房价平稳，反而加剧了房价的增长，并拉动了地价的增长，岂不与宏观调控背道而驰了。我们当然更愿意相信部长的说法，而不愿看到对房地产的行政调控。

　　其实真正的问题还是出在土地市场供应的源头，是11号令从2002年7月就开始了实质上的土地供应的紧缩和短缺。当土地供给不充分时，使房屋供给市场出现了储备危机，中国的古话是“手中有粮、心中不慌”，当发展商只能靠招拍挂去获得土地，而增加了土地储备的不确定性和高成本时，房屋市场供给的条件变化了。当土地的供给充分和表面看来无序的协议出让时，房价的增长是随着房屋质量的提高而形成的。但当土地供给不足时，房价的增长是土地供给短缺和土地价格增长造成的。部长大人是否可以拍拍胸脯说：“招拍挂的土地供给量大于协议出让的土地供给量呢？”今年上半年的土地供给中协议出让占到了70%多，这是历年积累的土地征用和开发的结果，而并非当年的实际土地供给量，可见是非市场化的政策因素导致了土地供求关系的不平衡，进而导致了房屋市场中看不见的手的调节能力不足。

　　首先是土地供给的不足导致了土地价格的增长。如果开发商对土地的需求增加，而土地的供给又十分充足时，土地的价格是不可能高增长的。哪个开发商都尽可能的降低土地的成本，只有迫不得已才会拍出个高价，并将这个高价转嫁于房价之中，垄断性的土地供给制度是造成供求不平衡的非市场化因素。

　　也许部长讲话的潜台词是国土资源部的土地供给是充分的，招拍挂政策并没有造成土地价格的增长，而市场中的房屋供给在土地供给充足的情况下，房屋供给不足是建设部的建设组织工作不得力而造成的，是房屋的供给不足拉动了土地价格的增长。但我们可以清楚的看到这样的统计数字：今年1—8月份房地产投资增长了28.8%，但本年土地购置面积仅增长了6%，完成土地开发面积仅增长了14.5%，远远低于投资的增长和施工面积的增长比例。而在70%土地是协议出让的情况下，土地价格增长幅度已超过了房价的增长幅度。

　　在协议出让中土地的价格也会随着供求关系和房屋的价格浮动，但招拍挂的价格大大高于协议出让土地的价格，不能不说是现实中已经发生的事情。任何理由都无法掩盖这样一种数字中的统计事实。房价拉动地价的增长应首先反映于协议出让的土地而非招拍挂的土地中，更不会协议出让土地的价格不涨反落，而招拍挂的土地一支独秀。当土地市场无法发挥看不见的手的作用时，非市场因素就必然要承担供求关系不协调的责任。