深圳：房价跌跌不休“负资产”乍现
张艳红
去年下半年在深圳买了房子的业主，显得很不走运，因为他们已经不可避免地站在了深圳房价的一个历史高点上。
进入2008年，深圳楼市的冰冻依然持续，1月房价环比下降8%，成交均价为14737元/平方米。
尽管2月的统计显示价格的大幅下跌没有进一步继续，但是，始于2月底的开发商轮番降价，已经比统计数据更具备冲击力。
价格的下调让萎缩了近半年的成交量得以逐步恢复，只是来自老业主的压力，却成为开发商不得不正视的尴尬。
开发商与老业主的博弈
如果说2月之前深圳一手楼盘的降价还是开发商的个别行为，那么进入3月，这已经演变为普遍而且公开的一股浪潮。
2月底，深圳某知名开发商一楼盘第三期公开发售，其定价比去年销售的二期每平方米下降了近5000元。加上以前的毛坯房变为精装修，开发商的折让幅度实际上超过了30％，因此吸引2000多名客户到现场选房，取得一日销售300套的业绩。
这一案例让焦虑了半年的深圳开发商看到希望。万科、金地、中粮、华泰等开发商下属均有楼盘下调价格，下调的方式或是新一期产品调低发售价，或是旧的产品推出特惠单元。
值得关注的是，大面积的降价主要集中在关外，以宝中为例，先后有泰华阳光海、中粮卡罗社区等出现较大幅度的价格下调。其中，3月15日深圳宝中一楼盘通过手机短信息向外界传达了部分特价单元促销的消息，折让幅度达到六五折，这被视作深圳楼盘价格下调幅度较大的代表。
随后，深圳一名为澳达实业的开发商高调召开新闻发布会，宣称其下属楼盘“澳城”马上要进行价格调整，在售楼价下降20%~30%。该盘随即封盘，称在价格调整之后重新上市。澳达实业还特地为此次降价取了一个颇有意境的名称——“春雷行动”。
降价虽然为开发商销售带来立竿见影的作用，去年购房的老业主则为资产的急剧缩水感到不满。在某楼盘的社区论坛内，一网名为“沧海九声笑”的网友感叹：“优惠单元单价不到9000元，而我买的是12800元，同等位置，相差3800元，寒心呀。”
除了网上表达自己的不满，部分老业主已经开启了“维权”的实际行动，要求开发商对高价购房的老业主们作出补偿。一场开发商与原业主的博弈正在深圳许多楼盘内展开，甚至有人作出“退房”的打算。
尽管在法律上，业主此番“维权”得不到有力支持，但急于维护品牌形象的开发商已然主动作出妥协。万科第五园就适时地推出其“琢玉行动”，通过变相赠送装修的方式对老业主给予补偿。
澳达实业有关负责人通过召开新闻发布会，明确表示将给此前购买房子的老业主每户赠送8万~15万元的装修现金券，业主可以持这些现金券到指定的商家购买想要的装修设施。据估计，开发商此项支出将接近7000万元。
当然，更多楼盘目前尚未给老业主作出任何承诺，深圳开发商与老业主之间的博弈似乎仍将继续。
有数据显示，去年6、7月当深圳房价达到近期的顶峰之时，成交量也在全年各个月份中位于前列。这意味着，有相当数量的业主在高价之际购买了商品房。
这批业主多数尚未收楼，更未取得房产证。对于其资产的缩水，开发商将很难置身事外。
疯涨之后的大跌
深圳楼盘今日的降价，缘于过去两年间闹剧般地疯涨，这一过程中处处包含了本地人引以为骄傲的“深圳速度”，即从膨胀到萎缩，几乎都以最快的速度来完成。
根据深圳中原地产的研究资料显示，从2000年到2005年，深圳一手住房均价涨幅都保持在10％以内，6年时间内，均价才从5275元/平方米涨到7040元/平方米。
而2006年、2007年，房价猛然以空前的速度突飞猛进，涨幅分别达到31.11％和44.85％，均价几乎每年上涨2000~3000元，比过去6年上涨的总和还多。
更为重要的是，深圳人炒楼的热情在这两年时间内被快速点燃，一场由开发商、地产中介、投资者导演的闹剧，将很多人卷入其中。直到去年年中投机氛围达到最高之时，深圳投资者一度蜂拥到内地的重庆、成都、武汉等城市，纷纷搅动当地楼市。手中同时拥有几十套乃至上百套房的投资者不乏其人，银行资金通过房贷源源不断地被转移到楼市当中。
泡沫的急剧膨胀，让有关部门率先感到危机的逼近。7月底，深圳各家银行收紧房地产贷款，可谓是断了楼市的血液供应。随后的9月底，央行出台359号文，提高第二套房贷首付，让深圳炙热的楼市急速降温。
有数据显示，整个下半年，深圳每天的成交量大约50套左右，跟此前每日200~300套比较起来，成交萎缩异常严峻。
值得关注的是，参与哄抬价格的炒家也在去年年中开始撤退。深圳中原地产放盘量的变化便足以证实这一趋势。数据显示，二手市场上的放盘量在去年6月开始放出量，较5月增长17%，7月是全年放盘量最高峰，较6月又增长17%。
几乎就在同时，深圳楼市在达到近两年的顶点之后转头向下。到去年10月黄金周，全市成交量已经寥寥。而房价也走上下坡路。去年12月，深圳均价从约15900元/平方米下降到15000元/平方米左右，降了近千元。今年1月继续保持跌势，跌幅达到8％。
有业内人士估算，过去几个月以来，一手价格下调平均在20％左右。随着3月以来众多楼盘相继降价，反映到全市均价上来的跌幅可能还有15％左右。
“负资产”危机初显
“负资产”一词形容物业市场内，物业的市价低于原先用来购买物业的借款（楼宇按揭）。这种现象通常在物业价格普遍下跌后发生。
过去的几年内，负资产曾经困扰了香港很长一段时间。随着房价的不断下跌，已经有趋势显示深圳正向负资产的价格临界点靠近。
同样是中原地产的一份研究材料披露：从产生负资产的价格临界点来看，按七成贷款额计算，深圳二手房价格跌破10600元/平方米，银行负资产就会产生，而2007年12月的二手房价是13841元/平方米，离负资产的临界点还有23%的距离。
近期开发商的降价，已经让不少高价购房者的资产发生大幅度缩水，一夜之间蒸发掉几十万元的人不在少数。以宝中一楼盘为例，原价14800元/平方米，现价10000元/平方米。如果购买100平方米的房子花费148万元，几个月之后变为100万元，资产缩水近三分之一。以首付三成约45万元计算，该房子现价100万元的资产总额已逼近原先100万元的银行贷款额。
更让人忧虑的是，在将来的二手市场上，原先买房的业主与后来的买家比较起来，根本不具备议价能力。面临卖房之时，这些老的业主只有两种选择：一是亏本卖房；二是等待，等房价重新回到2007年6月的水平。
开发商方面，《第一财经日报》了解到，除了有通过降价促使资金回笼的开发商，也有开发商选择放慢开发和推货的速度，以适应现在恶劣的生存环境。
日前，也有研究人士认为房价的降价空间已经不大。但事实上，深圳未来房价的走势并不容乐观。因为有中介机构统计显示，2008年预计有超过700万平方米的新货供应入市。仅在3月份，就有多个新盘或者老楼盘的新一批产品推出。这也正是众多开发商争相降价促销的重要原因，因为开发商之间几乎形成了一个共识：现在不卖，接下来可能更加艰难。
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