昨天，“2007第二十二届中国·上海房地产展示交易会”进入第三天，星期天的展会现场依然没有出现热闹的场景。虽然大部分开发商咬定销售价格不松口，但近期的调控政策已经让众多购房者作出了暂缓购房的决定。
开发商不降价
家住普陀区的王女士一家一直想换一套大一点的房子，今年的“五一”和“十一”两次假日楼市房展会，他们都来看房子，到年底再过来，发现和“十一”相比，一些楼盘的价格又提高了。向展台售楼小姐处询问，得到的回答相当明确，目前价格不会变动。
佑威房地产近期提供的数据显示，在过去一年里，在347个作为分析对象的楼盘中，有40个楼盘的价格涨幅达50%~100%。这些楼盘的价格上涨主要发生在今年下半年。
上海中原地产副总经理唐振东表示，由于今年楼盘销售成绩普遍良好，一般来说，各个公司在11月份以前就已经完成了当年的销售目标，在这种情况下，房产公司很难会在年底进行大规模的促销行动。“不过，这次明显可以感觉到人没有上次多了。”王女士表示，如果没人买的话，开发商不可能一直保持那么高的价格，所以打算再等等看，“反正就算不降，最近也不太可能涨了”。
半数暂缓买房计划
除了价格因素之外，贷款难也是楼市冷清的一大原因。12月11日，央行、银监会公布的第二套房贷细则的严格程度出乎很多人预料。销售人员表示，贷款难批了，而且央行规定以户为第二套房认定单位以后，对年底购房也有较大影响。有售楼人员表示，还遇到过因为贷款申请出现问题，购房者不得不退房的状况。
在多重因素影响下，购房者心态已经发生明显变化。在搜房网上海站的一项购房者调查中，记者看到，越来越多的购房者倾向于暂缓买房计划，这一比例目前达到了55.33%，并随着调查人数的增加有逐渐上升的趋势。
12月13日，国家发改委价格司司长曹长庆在中国政府网网谈时指出，随着国家宏观调控政策的逐步落实到位，住房价格是可以保持稳定的。
曹长庆说，从最近这一段时间来看，有部分原来房价涨得过高的城市已经开始在往下走了，有的销售量比原来下降很大，有的价格已经开始下降，比如深圳、广州等先期涨得很高的地方逐步在回落。深圳、广州、上海甚至是北京这些城市，原来销售很旺的个别地段现在有价无市，销量有所下降。这到底是一个趋势，还是一个暂时性的现象也有待观察。但是随着国家宏观调控政策的落实，这种住房供应过于紧张的局面会逐步得到缓解。
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广州半数楼盘平均降价20%
广州房价出现实质性降价，半数楼盘实质降价平均达20%。有房地产项目经理告诉记者，全市52个指标楼盘都出现不同程度的下跌，其中幅度比较大的可能有40%左右，考虑到之前买家的利益，他们更多选择价格暗降的做法。
房展会人气不旺
本月上旬，一个楼盘展开幕。房展会期间正好是双休日，本以为会场会像其他城市的房展会一样，被看房人挤得水泄不通，没想到整个会场冷冷清清，门口除了几个保安站岗，很少有人从此进出。
记者发现这里只有十家左右的房地产商布展，零零散散有一些看房的市民在各种开发商的展区间穿梭，不少展区的工作人员比来咨询看房人还多。然而面对如此冷淡的人气，参展的各个房地产开发商仿佛根本没有准备降价促销的意思。
别看房展会上开发商对于房价毫不松口，实际上楼盘各种各样的打折促销以及五花八门的广告已经在广州轰轰烈烈地上演，从11月中旬开始，广州市的各大楼盘就想出了各式各样的名目来打折促销。还有一些楼盘价格还是维持高价，近两个月的成交量急剧萎缩。
根据中原地产研究部的调查，冷淡的市场已经迫使广州市一半左右的楼盘开始实质性降价，平均降价幅度达到20%。
新盘明降价老盘暗降价
位于天河核心区的某楼盘在12月初更是率先将房价跌破天河区万元大关，均价每平方米9000左右，该楼盘项目总监告诉记者，他们11月初还在以1.3万的价格销售其中一幢精装小户型，那时候也不愁销量，然而没想到市场寒冬会来得这么快。
由于到了年底要面对银行贷款紧缩、资金回笼、销售业绩等多方面的压力，该总监不得不选择降价来促进销售。该楼盘的降价策略果然得到了效果，第一周就取得了销售35套房的业绩，此次广州房价降低的主力更多的是新开盘的楼盘，那些老楼盘为什么不愿意直接降价？
广州经纬房产咨询公司项目研究部经理吴定金告诉记者，有的楼盘之前已经有了一定的成交记录，假如实质降价，会对原先的买家形成一定的伤害，所以考虑到以前买家的利益，他们更多的选择就是价格暗降这种做法。
房价终会回归理性
对于广州市的高房价，广州市政府出了一招“杀手锏”，即明年经济适用房、限价房以及90平方米以下的房屋大量上市，这样，小户型房屋将占到广州房地产市场的50%。
合富辉煌房地产公司首席市场分析师黎文江表示：“占50%的话，它就会把整个均价拉下来了，而且影响到周围附近高价位楼盘的定价，特别广州会在明年推出大概6000到8000套这种限价房，这种限价房最高价大概是每平方米6500元左右，将对整个楼市房价产生很大的影响。”
中原房地产项目部总经理黄韬已经听到多家房地产老总的忧虑，明年广州市房地产供应将第一次满足需求，想要继续维持目前的高价，将会非常困难。在政府和市场的作用下，房价还是要回归理性。（据央视经济半小时）
二套房新标准袭杭州 新房预订量一周锐减逾九成
“今年冬天比较冷。”北京华远集团总裁任志强在刚刚结束的中国住交会上这样开始了他的演讲。几乎在同一时间，远在千里的杭州主城区房产交易遭遇了任志强所说的“寒流”袭击——一周仅仅预订了35套，即每天仅预订5套，而此前一周的预订套数为368套，由此创下了杭州主城区房产市场今年以来的历史最低“温度”。
11日，人民银行、银监会下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（下称《补充通知》），明确第二套房认定终以家庭为单位。第2天（即12日），杭州楼市预订量为1套，几乎颗粒无收；13日仅为3套。
据公开资料，上周（即12月9日～12月15日），虽然杭州楼市的商品房成交量下滑不甚明显，但是预订房源却出现剧烈萎缩。这一周，预订房源为35套，较此前一周的368套大幅减少；销售房源800套，相对此前一周的861套数量略有回落。其中，商品房成交430套，较此前一周的541套减少了121套。而商品房成交均价为13393元/平方米，较此前一周（13709元/平方米）小幅回落。
截至发稿时间，《第一财经日报》查询杭州市房产管理局官方网站透明售房网发现，在“今日杭州市区商品房交易信息（含经济适用房）”一栏中，商品房预订仅为3套，交易面积为333.85平方米。另外，在“今日成交”一栏中，14个楼盘中有12个楼盘的预订套数为0。
长期研究长三角楼市发展的DTZ戴德梁行综合住宅服务中国华东区董事胡港文告诉记者，各项政策陆续推出，加速了楼市观望气氛的形成，并使其逐渐变得浓厚，买卖隔阂进一步加深，部分楼盘出现没有预订亦属正常。不过，基于长三角良好的经济基础，农历春节过后，随着政策不断被市场消化，楼市或将重现复苏景象。
王旭飞是*ST广厦（600052.SH）旗下超级大盘广厦天都城的项目公司副总经理，他预言，接下来，杭州部分楼盘将出现“冰火两重天”的境遇，部分楼盘的销售或将陷入滞销，与此同时，大批新盘将放弃“捂盘”，集体上市交易。
据统计，新年临近，杭州大约有30个楼盘开盘推出5000余套新房源，仅在昨天（12月16日），城西一个知名大盘的二期新盘房源就有540余套上市。
“和今年前几个月的集体捂盘形成明显反差的是，这段时间，许多开发商一反常态，开始集体开盘。”当问及“二套房新限令”对于一手新盘的销售影响，浙江中原物业顾问有限公司品牌管理总监王慧说：“原因有许多，比如《补充通知》突如其来，有的开发商就担忧宏观政策的诸多不确定性，希望趁早出货套现离场；有的是年底在忙于销售回款，为明年的发展储备足够的‘子弹’，再战地产江湖。”(第一财经日报 叶国靖)
楼市拐点可能正在形成
从人口学、城市化、住房的消费、投资、投机价值来看，目前，中国楼市的拐点已经处于形成阶段。楼市拐点正在慢慢到来，并可能在某个时刻突然以清晰的形态表现出来。
临近年底，有关楼市拐点的争论突然热了起来。就连一向坚持“历史证明房价永远都是只涨不降”的地产大鳄任志强先生，也承认目前房价在下跌。当然，他不承认楼市拐点的说法。任志强在12月11日的《财经》年会上表示：“房价下跌只是暂时的、局部的。”任志强认为，房价主要受供求关系决定，而从人口学、城市化等角度来看，目前还不能得出市场上的住房供应已经过剩的判断，也看不出目前市场上住房已经满足需求的信号。不过，与之前相比，开发商们的底气显然不再那么充足了。
笔者认为，目前，中国楼市的拐点已经处于形成阶段。楼市拐点正在慢慢到来，并可能在某个时刻突然以清晰的形态表现出来。
我们不妨也从任志强先生所提到的人口学角度入手来看这个问题。上个世纪五、六十年代，我国鼓励生育，出生率快速上升，这一增长趋势一直持续到上个世纪70年代我国推行“晚、稀、少”的人口政策。1970年时，我国的总和生育率为5.8，到1979年时已经降到2.75。1980年，我国又推行更严格的计划生育政策——“一对夫妇只生育一个孩子”。到2000年时，我国总和生育率下降到1.22。
对照一下我国房价的走势，从上个世纪90年代开始，上个世纪五、六十年代出生的人开始形成对住房的刚性需求，在新增购买力推动下，我国房价走出了一波快速上涨行情。但是，截至目前，我国实行“一胎”政策后出生的孩子已经陆续进入婚育年龄，他们替代计划生育前出生的人口成为住房的刚性需求者。人口结构的这种变化无疑将直接影响到人们对未来房价的预期，而这种预期又将直接对人的消费、投资行为构成影响，并传导到现实的房价当中去。
而且，我国正在逐渐步入老年社会，由于社会保障体系不健全，1980年后出生的独生子女一旦成家，将面临着上养四位老人、下养孩子的双重负担。这种负担也将对未来的住房购买力构成直接影响。
除了人口论，城市化被认为是支撑房价的另一大力量。所谓城市化，就是农民进城，即越来越多的农民脱离农业、脱离农村到城市里从事二三产业。但是，目前的房价莫说刚刚脱离农业收入尚不稳定的农民，一些符合经济适用房标准的城市家庭，甚至还因为没有足够的资金不得不放弃购买，何况商品房？
事实上，在我国的城市化过程中，许多被征地农民都是被迫“城市化”的，在目前的征地补偿机制下，农民是受损者而非受益者，相当一部分人因为失地沦为贫困者，这种“城市化”下的农民即使取得了市民身份，也只能对高高在上的房价望洋兴叹。显然，把城市化作为推高房价的动力高估了农民的经济实力。
如果从供需的角度来分析，对楼市拐点的认识或许更为清晰。我们知道，从供需角度来看，支撑房价的力量源于住房的四种价值，即生产、居住、投资、投机。由于我们现在谈论的房价常常并不包含生产价值，笔者着重通过对后三种价值的分析来探寻我国的楼市拐点。
当房屋作为居住需求即消费需求时，决定房价的是居民的实际消费能力，通常用房价与家庭可支配收入比来表示。对于房价与家庭可支配收入比，联合国人居中心给出的上限是3：1，世界银行给出的上限是5：1，而我国在去年第三季度统计出来的数据显示：深圳市场房价与家庭可支配收入为15.76：1，上海为15.55：1，北京为13.55：1。如果考虑到今年房价的高速增长，许多地方的房价与家庭可支配收入比可能已经达到了令人难以想象的地步。显然，房价已经远远超出居民的可支配收入水平，居民的实际消费能力已很难对房价构成支撑。
当房屋作为投资需求时，决定房价的力量是房屋租金，国际上通常用租售比来表示。所谓租售比是指每平米使用面积的月租金与每平米建筑面积房价之间的比值。国际上衡量房产运行良好的租售比一般标准为1：200-1：300。而目前我国的房价远远超出国际警戒线。以北京为例，其租售比基本是在1：500-1：700这个范围之内。不少人所购买的房屋如果用于出租还不足以偿还银行利息，甚至在房屋快报废时还不能收回投资。这说明，房屋也不再具有投资价值。
那么，房价过去为什么涨呢？主要是房屋的投机价值被投机者利用的缘故。所谓投机，就是通过低买高卖房屋来获取价差。有媒体通过某一楼盘的调查发现，超过85%的购房行为属于投机性购房。《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》显示，深圳的投机性购房占到了58.42%。
在这种情况下，只要政府对投机性炒房行为进行抑制，已经连续上涨多年的房价很快就将显出疲态，露出拐点。而从2006年开始，尤其是今年下半年，我国从提高第二套房首付、提高贷款利率等方面加大了炒房的成本。而打击囤积居奇、要求开发商加快建设速度、社会保障性住房的供应加快等等，都大大制约了未来房价的上行空间，使投机者的心态发生了重大变化，而这一心态变化必然会降低投机行为并迫使一部分投机者提前抛售手中的房屋。
不仅如此，政府还加大了土地的供应量、提高了土地供应效率。以北京为例，北京市土地储备中心计划在今年供应土地面积954万平方米，而今年前10个月成交的土地面积总和不过只有574.9万平方米，即年底入市的土地面积是前10个月成交面积的1.6倍，年底土地放量呈现井喷态势。
种种迹象表明，房价的拐点正在形成中。对于开发商而言，正视现实、正视政府解决住房问题的决心及时调整思路，或许是务实和明智的态度。(上海证券报)
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