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亲力亲为，资金制胜，以不事张扬的”异端”姿态开创京城现房时代
1998年8月，黄如论走出福州，来到高度竞争的北京。这片早就被北京华远、北京城开、天鸿集团、北辰集团等高手瓜分了的市场，已经没有黄如论占山为王的空间。
“因为不熟悉，只能跟着当时的市场做。对于外地开发商来说，亚运村的位置比较安全。”将要子承父业的黄涛回忆到。当年11月，他们拿下位于亚运村奥体东门附近一块2.8公顷的土地，开发世纪嘉园。
如果当时黄如论全面”入乡随俗”，通过卖楼花的方式运做，他的世纪嘉园可能不会有日后的红火。黄认为市场上存在的问题本身就是商机：”卖楼花带来的毛病太多，很多开发商手续不全就急着卖房，最后资金衔接不上就’被迫’骗人，这种情况下，现房更能获得买家的信任。“现房销售让黄的金源集团一举跃上竞争舞台。”在福州，这是普遍的做法”，黄涛坦言。
世纪嘉园还只是小试牛刀，黄如论的跟进战略让更多的人吃惊：世纪城。这个在京西占地56公顷、市值70多亿元、120万建筑平米的大型住宅小区，开工面积占北京2001年400余个在建住宅项目开工总面积的12%，依然全部现房销售！
北京的一位开发商惊叹: ”金源简直就是一只水面下的巨鲸，你无法揣测它的块头究竟有多大，它怎么会有那么多钱？”
“靠的是自有资金一步步滚动发展。”黄涛笑道。
福州之王
51岁的黄如论出生在福建连江的一个山村，35岁时，以前只在家乡做过小买卖的黄如论只身去往菲律宾淘金。
熟悉黄的家史的人说黄曾在菲律宾做过一些时日的”编外生意”，筹得一些资本，然后先后在菲律宾、香港、新加坡、马来西亚、西班牙尝试贸易。终于在1991年小有所成，衣锦还乡。”其实也没多少钱，一共不足千万。”
1990年前后，南方的房地产业迅速发展，尤其写字楼、商场等商业物业异常火爆。没有太多的犹豫，黄如论就成立了福州金源房地产有限公司，动用全部资产与地方合作开发写字楼：国泰大厦。”真没想到市场会那么火，第一天开盘就排起了长队。”初次试水就获得暴利，黄如论欲罢不能。
接下来的三年，金源又建设了乌山大厦、金源广场等项目，并将发展重心从写字楼转向住宅，开发了金源花园、民安新村、金晖新村等住宅项目。事实证明这个战略选择是正确的。福州的写字楼市场在1994年后就进入了调整期，转向住宅市场使金源躲避了写字楼市场的低迷，又分享了住宅市场增长带来的利润。
连续的成功让黄如论获得了大量的资金，也坚定了他完全利用自有资金滚动开发的原则。”这样能够避免贪大求快”，黄告诉手下。
不仅如此，黄如论还努力构造上下游供应链，一切自给自足：1994年，金源介入了装修、物业管理、混凝土、建筑、石材等产业，进一步降低了采购和开发成本。这一年，黄如论将旗下10个公司重组成福建金源集团，管理长江以南的业务。
与其他开发商将项目整个外包给建筑公司不同，金源从1993年开始，就采用了分项外包的模式。黄涛总结说：总包的成本无法有效控制，质量不能让人放心，材料采购的质量价格也很难控制，建筑公司的经营状况也会影响到项目开发的进度。”混凝土就是自己做，装修也是自己做，甚至部分建材也是自己生产。”
在保证质量、降低成本的同时，分包给工程管理带来更大挑战。”它需要很强的管理、协调能力，几百个工种一起在工地，都需要你协调，而且要保证效率。”家族企业严格的管理风格和霸道的决策，保证了分包强有力的执行能力。黄如论事必躬亲，他熟悉每种水泥标号，也能说出各种钢筋的型号。
当金源解决了上中下游各种问题后，就已成为当地资产规模和知名度方面第一的私人开发商。
福州的市场空间越来越不能满足黄如论的胃口，他决定向外扩张。考察过广州、沈阳等几个城市之后，金源最后选择了北京。
世纪之城
1999年12月，16万建筑平米的北京世纪嘉园正式准现房销售，”几乎是一扫而光，一年时间就买掉了80%，现在已经全部售完。”均价8500元的世纪嘉园给金源带来了至少10亿元的销售收入，减去投入的7亿元，净赚3亿。
这只不过是黄如论初试深浅，在京西昆玉河沿岸，他终于可以一践多年的梦想：建一座”世纪之城”。
为此，从1999年9月开始，黄如论和员工们日夜奋战在第一线。他每天坚持下工地到晚上12点，事必躬亲，遇到问题现场拍板解决。每星期开会讨论研究工期安排、工程质量。精力之旺盛令年轻的同事自叹不如。
这一次，世纪城将黄如论的现房销售策略发挥到极致：准现房销售、5000多元的均价、大规模成熟社区三大概念给京城地产业带来了巨大冲击。很多业内人士表示出不理解：“这么好的地段，黄老头为什么不建8000元以上的高档住宅？简直是糟蹋！”当时周边的项目不多，无法满足中关村对于高档住宅强劲的购买力，如果世纪城做高档，非赚个盆满钵满不可。
但金源内部对此早已形成统一见解：”如果做成8000、9000的房子，世纪城肯定会死。拿地时我们谨慎考虑过这个问题多次，不可否认在这个位置高档住宅有巨大的市场需求，但是世纪城的规模太大了，三期一共有300多万建筑平米，高档住宅根本没有这么强的购买力。”
黄如论再一次决断正确：开盘4个月，世纪城成功售出近600套，销售收入就创记录地达到13亿元。2000年世纪城销售20亿元。2001年，世纪城以23亿元销售收入名列京城销售冠军。至今世纪城销售率已经达到98%，5000套的房子仅剩100套左右。”9000多元的房子，根本不可能有这样的市场。”黄涛说。
即将开工的世纪城三期，完全可以用庞大来形容：规模是前两期的两倍，达到200万建筑平米，其中140万平方米住宅，50多万平方米的商业设施。在世纪城旁边，一个五星级的世纪金源大酒店即将投入使用。黄如论说”这是一个平民化大社区”，所以他还要在工程进度中把做绿化环境的时间提前。
黄涛将金源成功的秘密归结为一套成熟的开发模式：定位于中档住宅市场，完全利用自有资金建成准现房，通过快速的销售回笼资金滚动开发。”在北京，我们没有从银行贷过一分钱，就连世纪嘉园最初投入的7个亿，全部是自有资金。”除了史玉柱，几乎没有一个房地产开发商完全依赖自有资金投资房地产。
1995年前，金源曾有过一段充分的多元化：写字楼、商场、商住两用、高档公寓、普通住宅……“后来我们发现，完全依赖自有资金，要保证现房销售，必须满足两个条件，一是市场容量大；二是进一步的专业化，提供高品质的产品。只有专注于中档住宅，才能做到这一点。”
接下来，金源开始了新的扩张，不过，主角已经不是房地产。”以后我们可能会淡出房地产，将酒店和商业作为未来两大主业。”黄涛展望道，”这时就不能完全依赖自有资金，尤其是做商业。下一步肯定会引入新股东，或者上市，成为一个公众公司。”
为什么当金源拥有了足够的资金和专业化，反而绕了一圈又绕了回去，甚至要放弃起家的本业？”酒店是我父亲小时候的梦想。”黄涛介绍，而世纪城即将建造的超大型购物中心也显示了他对商业的偏好。
转型已然开始。与世纪城三期建设同时，金源收购了位于美术馆附近的华侨大厦70%股权；在香山，一个国际商务酒店也已经破土动工。目前，金源在福州、北京等地已经拥有4个星级酒店。
从小就在公司里长大，实践过施工、装修、混凝土、销售各个环节并旁听过多年公司会议的26岁的黄涛终于有了发言权。但他告诉记者：”以后集团对外的发言人，肯定不会姓黄。我们的酒店都已经是职业经理人了。”这是一个新的开始。
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