募集资金堆积香港而不能汇回内地投资开发,这个问题不仅让已在港挂牌的内地房地产公司备感头疼,更已波及那些正在谋求在港交所上市的内地地产企业。 

    1月3日,香港媒体报道称,在内地房地产业限制外资进入的大背景下,香港上市的内地开发商所筹资金汇回内地遇到困难,这可能打乱内地开发商到香港上市的步伐。并称港交所正向申请上市的开发商询问,究竟是否可以将筹集到的资金汇回内地发展。估计可能对这些公司的上市进程有所影响。 

    传闻已引致港交所关注,1月4日,港交所发言人回应本报询问时称,"不会对个别报道进行评论。" 

    如果在香港所筹集的资金果真难以汇回内地的话,则意味着内地房地产商赴港上市失去意义,换言之,在A股上市受限和银行紧缩贷款的情况下,内地开发商的最后一条融资渠道也将遇阻。 

    "地产公司汇款往内地出现困难,这并不是传闻,而是确实已经发生的事。"4日,一业内资深人士告诉本报。 

    他表示,由于开发商在境外包括香港筹集的资金被视为外资,因此,在资金回归内地的时候,遇到一些监管限制。特别是在拍地时,在港上市的房地产商汇资金进内地所遇困难更大。 

    一个不可能任务 

    记者从一欧资地产基金获得的内部讨论材料了解到,在国内很多城市,外资竞买土地的程序一般是:先要到当地工商局进行项目公司预审,然后到土地中心报名,土地中心会提供保证金帐户,开发商可以直接从境外将外汇打到该帐户,然后可以参加竞拍。 

    一般而言,为拍地而成立的公司应该是叫房地产咨询公司或者开发公司,可以直接将公司外汇帐户上的外汇转到土地中心保证金帐户,并以保证金人民币数额的外汇形式存在。 

    如竞拍不成功,该笔外汇将退回原帐户,不予结汇。若竞拍成功,则原来的公司需要办理增加经营范围的手续,实际上将公司变成成交地块的项目公司,这同样要到商务部备案,然后才能办理结汇并交接地块。 

    前述材料显示,这种程序的设计实际上形成了一个Mission Impossible(不可能任务),因为土地竞拍完成之后交付地款的时间越来越短,多为1-2个月,而成立外商房地产开发公司需要先向商务部门申请外商投资企业批准证书,并在此完成外管局"2007年130号文"新增的备案手续,接着是办理正式工商、税务登记手续,之后才可向外管局申请外汇额度,按照正常的程序,其中的审批时间必然比1-2月长,即项目公司未能在交纳地款期限内成立并从香港取得资金。 

    而在现今的国土合同中,对于交款迟延的违约惩罚非常重,违约付款就会被取消资格,不仅地拿不到,连上亿元的竞拍保证金也会被没收。 

    据消息人士透露,广州琶洲就有一块价值十几亿的地差点因此而被没收保证金。 

    "由于是130号文实施之后的第一宗土地出让,大家都没经验,我们很清楚竞得土地的外商想按时付款,我们是全力配合审批文件的上报的,但是竞得土地的外商还是搞得很狼狈,差点不能按时成立公司付款,最终是他们到北京做了大量的解释才及时给他们办下来。"一参与该地块审批上报的广州市政府人士表示。 

    "我们香港很多钱都进不来,很麻烦。虽然项目公司采用外资独资可以进多一点钱,但是现在都不敢用,如果没有及时拿下外商投资企业批准证书,完成手续,那没有人能负起(保证金被没收的)责任。"一在港上市的国资背景地产公司投资负责人表示。 

    他续称,"所以现在我们一般的操作是成立合资公司,并取得国土局的书面同意,在未及时成立的情况下先由内资公司垫付。这样虽然进来钱少些,但是可以规避大风险。" 

    前述地产业内人士表示,在筹集资金无法及时调度回内地投入开发的尴尬局面下,港交所重新审视非常自然,内地房地产股在港上市的意义变得非常暧昧。 

    尴尬局面的根源 

    对此,另一香港上市的中资地产公司前副总裁告诉本报,他个人认为,开发商的确面临这一困境。"这应该被理解为是国家的对策,国家一直在着力限制外资投资内地房地产市场,以防过热,但是前段时间很多房地产公司到香港上市时,有很多外资通过认购上市公司的股份,相当于把钱给了房地产开发商。" 

    该人士说,"如果不限制这些资金回国的话,就相当于让这些外资变相进入国内市场,怎么能限制过热的问题呢?"过去这个问题已经暴露出来了,现在来看,是更明显了,如果不限制外资的"曲径通幽"的话,调控政策很可能就白出了。 

    他续称,虽然房地产开发商境外筹资汇入内地比较困难,但开发商肯定是会想办法的,"不敢说绝对没有变通的渠道"。 

    而国泰君安香港房地产分析员姚峣则告诉记者,据他观察,这个问题还不算特别严重。 

    "一般是,港交所要审查资金用项是否符合招股说明书中所披露的用途,有项目之后再向外管局申请,应该是可以的",姚峣说,可能这一情况在广东地区不太严重,因为有些地方很缺资金,操作一向比较灵活。 

    他指出,如果按照招股书披露的用途,只要是合规的,港交所这边应该是没有问题,问题是外管局和商务部要审批是否合规,而这里面就有个问题是,原来有些地方的用汇额度比较小,现在由于地价猛增,房地产的用汇额度比较大,可能会造成一些程序上的拖延。 

    股价大跌:情绪继续悲观 

    问题在于,内地房地产的宏调措施不断收紧,A股上市困难,尤其是对中小开发商来说,几乎是此路不通,而银行信贷控制更紧,基本上拿不到贷款,出路似乎只有海外上市一条。 

    "我目前知道的希望到香港上市的至少有10多家,包括龙湖、卓越等公司,都不算小,但都需要资金," 姚峣说,因为这是他们唯一熟悉的能募集到资金的渠道,相比而言,新加坡上市当然也可以,但融资规模肯定比香港更少,加上交投不活跃,再融资到的可能也比较少。 

    另一个问题是,由于宏调加剧,内地市场不规范问题频出,国际投资者最近开始看淡中资地产股,所以到香港融资也并不是容易的事。 

    "因为遇到宏观调控,国际投资者愿意支付的价格肯定不会很高,最近美国、英国的房价都在跌,国际资金不太偏好这个板块了,尽管中国房地产的好时光应该还比较长,但最近也跌的比较厉害。"姚峣说。 

    申银万国联席董事郑家华最近向本报指出,投资者减持中资地产股的形势有所加剧,尤其是民企地产股,因为在一些大型民营地产公司被爆拿地黑幕之后,外资机构减持得很厉害。像华润置业(1109.HK)等国资背景的开发商最近也开始大跌。证明悲观情绪正在漫延。 

    近日,香港中资地产股股价全面大幅下挫,部分公司股价跌幅甚至高达40%。例如刚刚上市不久的SOHO尽管赶上了上市的好时机,出其不意的融到了大笔资金,但最近股价也下挫不少,从高位11.98港元已经下跌到7.94港元,跌幅超过33.7%。 

    "一些小的开发商如果拿不到资金的话,就再也拿不到地了,或者说在这轮行业整合过程中,如果房子不能很快卖掉的话,又拿不到内地银行贷款,就会因为流动性而倒闭,所以,对小开发商来说,这是生存问题,对大开发商来说,只是发展问题。"姚峣说。这是为什么尽管面临诸多问题,尽管时机不佳,还是有一大批开发商不得已要赴港上市的原因。 

    鉴于此,资金能否拿回内地不是决定大开发商生死的一个关键,"我跟踪雅居乐好几年了,以前从来没听说他们拿不回钱去的,但也有可能是现在审查得比以前严格多了。"姚峣说。 

    前述业内人士则表示,由于筹资回流限制比较紧,有些开发商的部分项目是用国内的销售收入来作为再开发的资金,某种意义上已经失去了香港集资的初衷了。 

    他表示,另外一个问题是,"如果把所筹资金放在海外不用的话,也比较麻烦,这笔钱也要体现效益,而国内开发商在国外投资又不是强项,不用就是浪费,这肯定是不行的。"