北京、香港报道 本报记者 贾海峰 于晓娜
在香港股市走低的情势下,方兴地产(中国)有限公司(0817.HK,简称方兴地产)招股行动在8月7、8日两天遭遇"冰火两重天"。
来自香港资本市场的统计数据表明,7日方兴地产招股表现平平,汇丰更仅为其提供8成的孖展认购,低于此前该行为新股所提供的9成以上孖展。但是8日方兴地产获认购孖展额较7日增长1倍达到34.5亿元,超额近10倍。
分析人士指出,方兴地产在香港获得资本市场认可度出现波动的主要原因是方兴地产后续资产注入预期存在较大不确定性。
上市
7月6日,方兴地产开始公开发售14.111亿股股份,每股发售价1.85—2.35港元之间,8月17日在香港联交所主板挂牌。
按照每股发售价不高于港币2.35港元计算,是次全球发售所得款项净额最多约为港币31.026亿港元(假设超额配股权未获行使)。
据透露,方兴地产此次集资所得将主要用作计划收购北京中化大厦、王府井大饭店和北京凯晨世贸中心的部分代价,发展公司于上海汇港土地开发项目物业及拨作项目资金,以及用作根据中化集团公司授予方兴地产的选择权收购中化集团于金茂、世贸投资及中化香港于上海银汇的权益的部分代价;其余所得款项净额将用作一般公司营运用途。
除了德意志银行担任承销商外,方兴地产已引入新世界中国地产有限公司、周大福代理人有限公司、新加坡政府投资有限公司(GIC)、Stark Master Fund Ltd.和Stark Asia Master Fund Ltd为企业投资者,据悉这5家企业投资者已同意按发售价,购买3.9亿股股份,约占全球发售后股份总数的8.29%(假设超额配股权未获行使),禁售期为6个月。
根据方兴地产在香港联交所公布的招股说明书,方兴地产业务主要在北京、上海和珠海开发房地产项目。公司目前持有上海高阳国际客运中心地点B开发项目的50%经济权益、北京凯晨世贸中心50%权益、珠海每一间花园项目100%权益、北京中化大厦和北京王府井大饭店各自25%权益以及上海汇港土地储备50%权益。其中,上海财富广场、上海张杨滨江苑的部分开发项目已经完成开发。公司已竣工开发项目的总建筑面积约为29.6万平方米,发展中物业的总规划建筑面积约为43.4万平方米。
此外,方兴地产已购买一幅面积约3.5万平方米的土地使用权,这块地隶属汇港土地开发项目,沿黄埔江,毗邻上海高阳国际客运中心。据称,方兴地产计划利用该土地开发写字楼物业,预期开发建筑面积约为20万平方米。
方兴地产主席潘正义于招股记者会上表示,凭借母公司中化集团的强大支持,公司未来将继续专注商业物业的发展。
根据收购协议,方兴地产将收购中化大厦和王府井大饭店各自余下75%权益,以及北京凯晨世贸中心余下50%权益。
同时,中化集团公司已授予方兴地产选择权,收购其于金茂的54.87%权益、世贸投资的15%权益和中化香港于上海银汇的55%权益。
在完成收购中化大厦、王府井大饭店和北京凯晨世贸中心股权后,根据截至2007年5月31日的评估值计算,公司投资物业占全部物业的比例将从收购前约39%上升至约54%,实现发展物业和投资物业的平衡发展。
截至2006年12月31日,方兴地产的收入约为5亿港元,据该公司预测,截至2007年12月31日止,未计投资物业公平值收益(已扣除递延税项)的公司权益持有人应占综合利润,"不大可能低于4.016亿港元,而计入投资物业公平值收益(已扣除递延税项)的公司权益持有人应占综合利润也不大可能低于19.913亿港元。"
资产注入?
一位投行人士向记者坦言,方兴地产能在香港股市整体走低的情况下获得较好的认购,主要缘自其母公司中化集团的背景,以及中化集团承诺将旗下三家综合商业物业剩余股权注入方兴地产。
记者在方兴地产的招股资料中发现,中化集团给方兴地产的定位是"商业物业发展公司"。实际上,中化集团目前拥有的商业物业已经全部注入和承诺注入方兴地产,但是即便中化集团下属商业资产全部注入方兴地产,方兴地产仍属于在香港上市的中小房地产企业。
有关人士向记者透露,中化集团曾经打算将旗下拥有的上海金茂大厦、北京凯晨广场等商业物业做REIT打包上市。之前市场曾有消息称,上海金茂大厦打算将未来5年的租金收益打包做REIT,因遭遇其他股东方反对而搁置。
"如果中化集团仅是打算借方兴地产将商业物业上市,那也很合理;如果是打算借方兴地产未来将地产业务整体上市,那就存在巨大的想象空间了。"中投证券一位分析师表示,从中粮集团等其他央企整合旗下地产业务的经验来看,中化集团很可能整体上市。
中化集团公开资料显示,中化集团是国资委圈定的16家以房地产为主业的大型央企之一,目前该集团资产规模约1000亿元,按照国资委核定央企主业的标准,该集团房地产业务资产规模应在集团总资产的20%左右,按此估算,中化集团下属房地产业务资产即有200亿元,而目前注入方兴地产的资产规模与此标准还相差很远。
据中化集团公司资料,集团地产业务方面主要有两家公司:一家是方兴地产,另一家是正在香港提请上市的远洋地产。有关资料显示,方兴地产在中化集团内部主要担任商业地产开发和经营工作,在具体的商业地产项目开发上,多采取与远洋地产等其他实力地产开发企业合作的方式开发,方兴地产最后持有商业项目股份作持有经营。
远洋地产有关人士表示,中化集团原来直接持有远洋地产股份,是第二大国有股股东,远洋地产进行上市前股权改造后,中化集团和中远集团通过一家外资公司间接持有远洋地产股份。
据记者获得数据,远洋地产两大国有股东合计持有股份不超过51%,因此中化集团对远洋地产的控制力度不如对方兴地产的控制力度强。而且远洋地产资产规模比方兴地产大,因此有关人士预计,中化集团估计会重点支持方兴地产发展。
中化集团总裁刘德树7月份接受本报记者采访时曾表示,中化集团目前拥有两家上市公司,资产规模600亿元左右,而中化集团还拥有金融、房地产等没有上市的资产,这部分资产比上市部分还要大。中化集团正在研究以何种方式与资本市场对接,但目前还没有时间表和具体的形式。
"中化集团的房地产资产规模很大,而且大部分没有在方兴(地产)和远洋(地产)这两家公司之内,至于集团是否会向方兴地产注入其他开发项目,还要看方兴地产在资本市场上的表现怎么样。"一位有关人士说。
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