三亚报道 本报记者 杨丽萍
2007年博鳌·21世纪房地产论坛上,业界对于任志强的关注就像他博客的点击率一样高涨,且支持者居多。对于这种"荣耀",任志强归功于"人们愿意听真话实话。"那么,此次论坛上,任志强到底发表了什么样的论断呢?
"没买房的人都亏了"
房价是不是太高,还会不会涨,恐怕是人们想发问于任志强的。
"没有买房的人都亏了。"任志强指出,最初,有些人分不清什么是真话什么是假话,被蒙蔽了。比如说房价要降了,大家都等着买房,结果房价涨到买不起了。
任志强认为,在目前情况下,房价似乎没有理由不上涨,不仅如此,宏观调控还在助推着这种上涨。
"我们希望政府不断的宏观调控,因为调控一次房价就涨一次,开发商就乐得合不上嘴了。"任志强从商人的角度来评价宏观调控。
任志强认为,宏观调控首先改变了土地价值,而地价又是房价的重要组成部分。
"每次土地拍卖的过程,都是土地价值重构的过程。如果土地供给量很大的话,土地重构很难形成,只有当土地供应量有限甚至是极度有限时,价格才会不断上涨。"任志强以北京为例,北京上半年卖了33块土地,北京一共有800家房企,按一半的企业计算,平均10个企业不到一块地。"这样,一定会进行土地价值的重构,最终表现出来的是土地价格大幅上涨。"
记者注意到,一个月前,任志强在博客中也写道,"更重要的是土地出让价格的增长幅度大于房价增长幅度。如今年一季度土地价格上涨9.8%,远高于房价增幅的5.6%。累计看,房价的增长中大部分来自于地价的增长,许多城市的楼面地价已经超过了万元/平方米。"
论坛期间,任志强也习惯性地用数字说话。"北京去年地价上涨了26%,房价只上涨了9.1%,相当于地价增长的一半左右。"言外之意,北京房价还要涨。
而决定房价是否还会上涨的另一个因素则是消费者的购买能力。
据任志强透露,2007年一季度的房价增长了5.6%,但城市人均收入增长了16.8%,远远高于房价的增幅。"只要房价低于收入增长的速度,再涨十年也不会让房价收入比恶化,而只会缩小房价收入比之间的差距。"
那么,房价的高位运行会不会产生泡沫呢?任志强的回答也很干脆。
"我们几年前就不讨论泡沫了。政府在今年年初已经提出增加供给,政府如果知道有泡沫能说增加供给吗?用增加供给来解决泡沫问题,有这个说法吗?"任志强指出,人民收入还在涨,土地资源不能增长,这两头已经限制住了,那房价能不涨吗?
在任志强看来,房价的长远预期和政府的短期调控已经形成一对矛盾。
"卖得慢的开发商发财了"
不仅房价与宏观调控的初衷背道而驰,投资源头也出现了一些倒挂现象。
"宏观调控本来是想控制开发商的现金流,从而抑制投资增长,让房价降下来,结果却相反,开发商的资金链没有断,反而发了财。"任志强举了北京一个别墅项目的"发财史",本来这个别墅卖得不好,但是,90平米,70%宏观政策来了,别墅等大户型变得奇货可居,结果这个开发商发财了,活得更好了。"有存量的项目挣到钱了,卖得快的项目却不如卖得慢的赚得多。"
任志强指出,经济学家都是从宏观角度或者经济增长的角度说大道理,但是开发商就懂得房屋今天没有卖出去,明天就要涨价,上涨的幅度比银行的利息还要高。
宏观调控似乎很好地满足了开发商追逐利润最大化的心理。
"媒体和经济学家都分析房地产投资增长,但是没有人分析,投资增长后,开发商提供的总户数是否增加,每户的面积是否增加。"在任志强看来,房价的增长是由土地供给和户型、套数造成的。他指出,后来发现水泥、钢材产业的污染和产能过剩都跟我们地产界没有关系,"全国每年住宅的产量是340万—350万平方米左右,房子的供给量并没有随着投资增长而下降。"
供给和需求的市场规律不可逆转。好象这就是问题所在。
"并非无地可用"
对于土地,任志强也有话要说。
"现在大约有2.5亿亩的宅基地,如果全部城市化5000亩就够了。2.5亿亩什么概念呢?比我们目前的城市总面积3.48万平方公里还多,3.48万平方公里就是1.7亿多亩,可以腾出2亿亩土地。"任志强说。
事实上,由于有2亿左右农民进到城里,在城里还要占用一处房子,这些农民实际上占了两份土地资源,导致土地越来越不够用。
任志强不赞成无地可用的说法,他认为,重要的问题是如何节约、集约地用地。
"无地可用的说法,基本逻辑都不对。"任志强指出,国家鼓励农民进城打工,但缺乏相应的配套体系,三四十岁以后劳动能力降低了,这些农民不得不回到农村去,因为这些农民在城市享受不到社会保障。
任志强反问:城郊的土地为什么涨?就是因为先城市化后工业化,农民的土地可以入股变成城市化,然后再进行工业化。
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