2007年，我国房地产市场价格及销售额连续创造新高，居民购房热情达到高峰，部分城市地产价格已超出实际可承受的购买能力。从“国八条”到“国六条”，中央政府对房地产业的降温似乎难以取得理想效果。
自2008年年初以来，我国房地产市场在经济放缓，房价过高及政策打压等背景下，开始进入调整期。各大城市销售价格及销售量持续萎缩，在7、8、9月份更进入行业寒冬。
在外围经济疲软情况下，我国经济自今年三季度起进入快速调整期，房地产市场的信心进入低谷，内地房地产调整主因从房价过高转化为信心不足而导致观望气氛加剧，个别城市成交量跌入历史最低水平，房地产公司资金压力过大而导致各地土地流拍屡有发生。内地房地产上市公司股价从一季度已经开始连续调整，在二、三季度录得最大跌幅，大部分内地房地产上市公司股价对账面价值出现大幅度折让，个别公司股价自高位的跌幅超过90%。根据我们对上市公司净资产值的分析，目前的股价已经反映了未来平均房价较现在水平下降40％以上的幅度。
展望2009年，由于美国次贷危机波及全球，内地经济增长持续放缓，作为经济的重要支柱，房地产行业在固定资产投资、社会消费及政府财政收入方面起到至关重要的作用。面对房地产行业深度调整，中央和地方政府纷纷出台了促进房地产市场的相关政策措施，而央行的大幅降息也将增强房地产开发商的流动性。近期推出的房地产新政，可以说是住房商品化以来力度最大的一次救市，说明中央政府对房地产行业宏观调控方向已经转变，促进房地产行业发展的最终目标，也是要维持经济的发展速度。
随着救市新政的推出以及房地产价格回归合理，我们预期内地地产成交量会逐渐回稳，特别在个别地产价格调整幅度较大的城市，成交量将稳定回升。我们预期在2009年年底前，市场供过于求的局面将有所缓和。我们认为，具有产品竞争力的大型住宅发展商将在信贷上获得较多的支持，而缺乏竞争力的小型住宅发展商仍将面临淘汰的局面，地产行业将进一步整合。不同城市地产市场将出现分化，东部地区供给仍然较多，市场仍然将经历至少6至9个月的调整期；而中西部地区除个别受地震滞后影响的城市外，整体表现较好，购买能力和供给的情况较好。
我们认为，内地房地产行业的政策明年仍有放松空间，房地产板块股价也将会逐渐从不合理的估值水平重新回归至较合理的水平。优质的产品、准确的市场定位、较低的财务杠杆以及良好资金流动性的上市公司，将会在市场整合中得以生存。
|
王老吉遭消费者起诉
金融危机下谁发财了
