从地产股与沪深300成分股的估值水平比较来看，2004年以来地产股业绩增长远强于市场平均水平，因此享受了更高的估值水平。目前，业内对地产股2008、2009年的业绩预测依旧乐观，预计其增长速度是市场平均水平的2-3倍。如果2008、2009年市场业绩预测准确的话，则地产股目前估值水平明显偏低。
我们判断2008年房地产行业整体业绩增长25%－50%，低于市场普遍预期。造成这个差异的一个重要原因可能在于机构关注的地产股都属于行业内较为优质的品种，而我们判断的是行业整体业绩，未考虑个股在行业内集中度的提高，或是资产注入对业绩的提升。
考虑到2008年所得税率从33%下调到25%，地产公司为了让财务报表更加好看，有可能将部分2007年可以实现的业绩推迟到2008年体现。因此，如果行业2007年业绩未达到市场预期，则2008年业绩有望超出我们的上述判断。 此外，广、深两地楼市经历了2007年二三季度的亢奋后，在调控风暴来袭下进入了缩量调整的寒冬期。我们认为，该区域前期在过多投机需求炒作下涨幅太高，目前受宏观调控政策影响，短期内难以回暖。但是，从普通住宅的有限供给和刚性需求角度看，房价深度调整的可能性较小。如果我们悲观地假设2008年深、穗商品房均价下跌10%的话，则其对于两地项目较多的主流地产公司2008年业绩影响大约在4%-21%之间。
我们认为，2008年房地产行业整体投资机会，将在市场面临的诸多不确定因素逐步明朗后展开。这其中包括：对行业新的宏观调控政策预期、对政策调控下房价及房地产市场成交情况的预期、2007年房地产行业业绩实际增长情况以及对2008年业绩确定性成长的预期。虽然经过连续两个月的下跌，优质地产股动态估值已经显得很有吸引力了，但是目前行业尚笼罩在调控政策的重压下，短期内刺激板块整体股价走出阴霾、拨云见日的动力稍显不足。因此，我们暂将行业的投资评级下调为“谨慎推荐”。
从宏观调控的方向看，未来面向城市中等收入家庭的普通商品房，才是政府鼓励的市场主流，也才是真实旺盛的刚性需求所支撑的对象。因此，专注于开发普通商品住宅的地产公司更值得我们重点关注。
目前地产股普遍距离年内高点下跌了30%-50%，可以说是遭受了重创，同时动态估值水平也已大幅下移，许多优质地产股2008年动态PE都在20-25倍左右。所以，虽然我们认为短期内板块整体难以启动大的行情，但是以下两类公司仍然值得我们看好：一是布局全国、经营管理水平较高、周转速度较快的一线地产公司，如万科、保利地产、金地集团；二是估值水平较低、业绩稳定成长的区域龙头等二线地产公司，如冠城大通、栖霞建设。
要 点
◇中国房地产市场的长期发展趋势依然看好。地根紧缩之下的商品房长期供应将趋紧，而宏观经济环境、城市化进程、人口红利等因素均支撑商品房需求长期旺盛。
◇2008年房地产市场供需矛盾或将缓和，房价不会大起大落。这是由商品房的刚性自住需求以及投机投资需求与调控政策之间的博弈等因素决定的。
◇相比业内对于行业未来两年业绩增长均超过50%的预期，板块目前估值明显偏低。我们的判断是行业2008年整体业绩增长25%-50%，远低于业内对优质地产公司业绩平均增长80%的预期。
◇投资策略方面，我们认为2008年房地产行业整体投资机会，将在市场面临的诸多不确定因素逐步明朗后展开。
(长城证券)
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