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通胀预期推动房地产市场复苏并带动房地产类股票整体大幅上涨。在不断增强的通胀预期下,房地产市场出现快速反弹,6 月份深圳新房价格指数环比上涨16.4%;6 月份房地产板块累积涨幅达到27%,带动大盘创出本轮反弹新高。
相比于高周转的开发类公司,低周转、高储备的华侨城受益通胀更加显著。通胀预期在推高房价的同时,更快的推高了地价。对于低储备、高周转的开发类公司,尽管短期内受益于房价的快速上涨,但由于地价上涨提高了成本,未来受益通胀的程度实际有限,如果房地产市场出现07 下半年到08 年的走势,高价的土地储备甚至可能成为包袱。但是对于低周转、高储备的华侨城,由于已经低价锁定了大量的土地,不仅在通胀上升、房价上涨的过程中受益,在房价下跌的情况下,利润率也有保障,具有更强的抗风险能力。
华侨城现有土地储备面积约553 万平米,直接受益于房价及地价上涨。根据我们早前得测算,不包括最新的天津及武汉项目,整体上市后,华侨城的权益建筑面积约553 万平米,其中住宅面积459 万平米、商业面积134 万平米。以平均市场地价7000 元估算,这些土地储备已经升值近100 亿元。
基于独特的旅游地产模式,未来公司仍将不断获得低价土地。我们在先前的报告中曾多次指出,华侨城独创的以旅游品牌优势为核心的旅游地产模式具有其他房地产公司无可比拟的显著优势。在加速发展及布局二线城市的战略指导下,公司近期已经获得了天津东丽湖和武汉东湖两个大项目,未来在二线城市的项目储备将进一步增加。
华侨城历史估值比房地产板块平均溢价60%,房地产股价上涨提升公司估值水平。从06 年初以来,华侨城PE 估值相当于房地产行业平均水平的1.6 倍,目前房地产板块09 年平均动态估值已经达到39 倍PE,招保万金4 大龙头股的动态估值也已经达到32 倍。华侨城的估值水平也将水涨船高、进一步提升。
维持强烈推荐评级,6 个月目标价提高到28-30 元。维持09、10 年EPS0.56、0.65 元的业绩预测,参照房地产行业平均估值溢价60%,上调6 个月合理目标价至28-30 元,维持强烈推荐-A 的评级。
研究机构：招商证券 分析师： 苏平，林周勇 撰写日期：2009年07月02日
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